房貸保人一定要嗎？解析銀行條件、風險與自保方法

在申請房貸時，最讓人頭痛的事情就是銀行開口要「保人」擔保。到底房貸保人是銀行一定要的嗎？還是只有特定情況才需要？其實根據《銀行法》，並沒有規定房貸一定得有保人，是否需要保人，其實都是取決於借款人的信用、收入穩定度與銀行的風控評估。

房貸保人必要嗎？什麼情況銀行會要求保人？

申請房貸時，最怕聽到銀行一句：「這筆貸款可能要請你找個保人喔！」很多人這時候都會直冒冷汗，房貸保人真的必要嗎？還是只有某些情況才會被要求？

其實根據《銀行法》第12-1條，銀行並沒有強制規定房貸一定要有保人，是否需要保人，主要取決於銀行的內部風控與借款人的條件。
換句話說，只要你的信用良好、收入穩定、負債比不高，銀行通常不會刻意要求保人，反而更希望貸款流程簡單、風險明確！

那麼，在什麼情況下銀行才會開口要保人？

以下幾種狀況最常見：

• 信用紀錄不佳：過去有遲繳、欠款紀錄或信用分數偏低。

• 收入不穩定：像是自由業、兼職族或剛轉職的人。

• 年齡較高：若超過60歲，銀行會評估長期還款風險。

• 房屋非本人持有：例如幫家人買房、登記在他人名下。

簡單來說，當銀行對借款人的「還款能力」沒那麼有把握時，就會希望有保人分攤風險。
但若你的財務條件夠穩、信用紀錄乾淨，其實大多數情況下可以不用保人，靠自身條件就能順利過件。

房貸保人應具備的條件

擔任保人不是隨便簽個名那麼簡單，銀行也會審核保人的資格條件。

年齡與身份

通常保人需年滿18歲，有部分銀行會設定上限60或65歲，以確保保人有穩定經濟能力與長期責任承擔力。

信用狀況良好

保人的信用紀錄會被銀行完整查核。若保人本身有信用瑕疵，銀行一樣會拒絕。但某些銀行貸款會比較好過，您可以參考這一篇文章，找到適合自己的房屋貸款。

推薦文章：貸款最好過的銀行怎麼選？過件率提高80%的關鍵策略！

穩定收入與財力證明

銀行通常要求保人的負債比低於50%，並具備穩定薪資、資產或存款證明。

親屬關係

多數銀行偏好二等親以內（父母、兄弟姊妹、配偶）作為保人，但也非硬性規定。只要保人條件好，非親屬也有機會。

保人類型與責任差異比較

一般保證人 vs 連帶保證人 vs 共同保證人

• 一般保證人：銀行必須先向債務人追討，無法直接找保人。
• 連帶保證人：最常見！銀行可直接向保人要錢，責任最大。
• 共同保證人：多位保人共同承擔相同責任。

先訴抗辯權是什麼？保人有什麼法律保障？

所謂「先訴抗辯權」，是指銀行在向保人追債前，必須先向主債務人追討。若簽的是連帶保證，這項權利會被放棄。簽約時務必要看清楚，不要稀裡糊塗當了連帶保證人還不知道！

擔任保人要注意的風險與自保策略

被追債的可能性與信用影響

一旦主債務人沒還錢，保人會被銀行列為追債對象，信用分數也會受損，未來自己貸款會變困難。

合約條款要看什麼

重點包括：

• 是否放棄先訴抗辯權
• 保證範圍（本金、利息、違約金）
• 責任期限是否有限制

如何設置保人責任的界線與期限

若有條件，建議談明責任上限或期限。例如設定保證責任只限於五年內、金額不超過某數字。

如果沒有合適保人、想避免使用保人，有哪些替代方案？

提升自身條件

改善信用紀錄、減少債務、提高收入證明，這些都能增加銀行信任度。

選擇「免保人貸款」方案

部分銀行與貸款機構提供「免保人」房貸，改以信用、收入或房屋本身作擔保。

利用房屋價值降低風險

若房屋本身估值高、貸款成數低，也能讓銀行放寬保人要求。

總結

房貸保人雖然看似只是「幫個忙」，但實際上法律責任非常重大。無論是當借款人還是保人，都應該充分了解條款與風險，別讓一時的情義變成長期的債務壓力。

若您在房貸過程中遇到「銀行要求保人」或「找不到保人」的問題，94貸款家可以協助您評估信用條件、規劃免保人方案，讓您輕鬆通過銀行審核、順利成家。因為，解決貸款麻煩的事就交給94貸款家就對了！

房貸保人條件常見問題 Q&A

Q1：保人可以是非親屬嗎？

可以，只要銀行認為保人財務與信用條件合格。

Q2：保人年齡到上限後會怎樣？

部分銀行會要求更換保人，或縮短貸款年期。

Q3：保人如果多次幫人作保，自己貸款會受影響嗎？

會。因為銀行會把保證金額列入潛在負債，影響個人信用評估。

Q4：是否可以在貸款過程中換保人或取消保人？

可以，但需經銀行審核並同意。通常會要求新的保人或條件補強。

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