當債務人名下越多來越多負債，入不敷出導致無償還能力，銀行(債權人)就會依據債務人的財務狀況，協商擬定一個償還債務的方案，或是債務人主動與銀行協商，協助解決債務問題。債務協商是一個通稱，又分成「個別協商」、「前置協商」、「債務協商」等不同狀況。通常還款年限最高可以延到15年，利率有機會降至0。

債務協商和債務整合差別在哪?

-這兩者同樣都可以減輕還款的壓力，債務整合可以一次解決多筆債務的困擾把所有債務整合成一筆是一種理財方式。而債務協商等同於信用破產銀行會在信用報告上留下註記，而且在債務償還之前不能再向銀行辦貸款、刷信用卡。債務整合就不會有這種情形，可以順便累積自己的信用，不須擔心有信用破產的問題，所以在覺得自己快繳不出錢來時用債務整合的方式來處理債務的問題才是最佳解方。

 

個別協商、前置協商、債務協商各個比較

–甚麼是個別協商?

當債務人無力償還債務時，主動分別向各債權銀行提出協商。

–甚麼是前置協商?

向最大債權銀行提出協商申請，由債權最大的銀行，代理其他債權銀行來跟債務人協調，債務人只要將錢繳給最大債權銀行，由該銀行來統一收款及撥付。

–甚麼是債務協商?

債務人已經連續幾個月沒還款，銀行主動詢問債務人是否要協商新的還款方案。

 

	個別協商	前置協商	債務協商 (銀行找上門)
期數 / 利率	利率調整不大/ 期數也因人而異/可能有一次清償的好處	最長可達180期， 利率最低可至0%	依協商結果
繳款方式	向每家銀行繳款 會有多筆帳務	只向最大債權銀行繳款，且只有一筆帳務	依協商結果

 

 

債務協商的好處與缺點

好處:

1. 多筆債務可以合成一筆
2. 主要可斡旋降低月付款、延長期數、降低利率讓繳款輕鬆。
3. 繳款期間並不綁約，可以提前清償
4. 申請債務協商機制「不需要」找保證人擔保或使用抵押品做設定。
5. 已有發生遲繳款、信用瑕疵不良、呆帳、均可申請此程序。

缺點:

1. 債務協商後信用凍結，不能貸款及刷信用卡
2. 個人信用報告上會有不良信用紀錄，依據不同程度的協商，各有不同的註記年限。即使未來債務已清償完畢，仍可能會因為聯徵報告上有註記，而無法申辦銀行貸款。

申請條件

1. 積欠金融機構債務有還款困難者
   金融機構包括銀行、農漁會、信用合作社，不包含當舖、融資機構。
2. 沒申請過前置協商或前置協商未成立
   被退件後滿6個月可再申請，退件原因為申請資格或文件不符則不在此限）
3. 不曾參加95年度「銀行公會辦理之無擔保債務協商機制協商」協商。參與過的人不能申請前置協商，得申辦「變更還款條件方案」或「個別協商」申請次數為一次為限。
4. 五年內未從事營業活動，或從事小規模營業活動營業額平均每月20萬元以下的自然人。

Q&A

1. 債務協商結束後多久可以辦信用卡或貸款?
   -一般來說，在協商成功後只要償還期間並無違約且按時還款繳清，協商紀錄的留存時間會自清償日起註記1年，待註記消除並取得「清償證明」，日後即可再申辦信用卡與貸款。
2. 債務協商要找誰？
   -向各金融機構前置協商服務專線諮詢，也可以透過網路進入銀行公會、金管會及各金融機構網站進行查詢。
3. 協商沒繳錢會怎樣？
   -債務協商遲繳超過一個月以上，銀行就會報送聯徵，所以聯徵上會有協商毀諾的註記。銀行為了確保債權，會開始進行催收程序，最直接的方式就是法院扣款就是強制扣薪，或存摺存款扣押銀行帳戶內的錢。
4. 協商可以買房子買車嗎?
   -必須先將協商債務先清償，等至少一年協商紀錄消失後才有辦法再辦理銀行房貸。如果您目前在協商中沒辦法等待協商紀錄消失的話，可以找一位信用正常且有財力證明的保證人，可以對於您申辦貸款非常加分。

債務協商如何申請

記得一筆債務只能申請一次債務協商，所以必須謹慎提出。

申請需準備的文件:

• 身份證
• 前置協商申請書
• 前置協商申請人財產及收支狀況說明書
• 金融機構債權人清冊正本(向金融聯合徵信中心申請近1個月內之資料)
• 國稅局近2年度綜合所得稅資料清單及最近1個月核發之財產資料清單
• 3個月薪資證明文件(薪資單或薪轉存摺)
• 勞保投保資料及明細正本(向勞保局申請或勞保E化服務系統)
• 如有金融機構出售予資產管理公司之債務者需提供相關證明

 

前置協商申請流程

1. 填寫申請書並備妥相關資料
2. 向最大債權銀行提出申請
3. 銀行調查債務人財務狀況，並提供給其它債權人
4. 最大債權銀行召開債務協商會議，債務人至少需面談一次
5. 債務人與債權人無異議，協商成功後次月10日起開始依協商方式還款

流程時間:從備齊文件並提出協商請求之次日起 25~30 日開始協商。開始協商之次日起 45~90 日完成協商作業，進度可向最大債權金融機構查詢。

 

債務協商失敗怎麼辦?

前置協商不成立，可申請更生或清算，協商失敗需開立協商失敗證明，才能進行以下程序

更生程序:適合給有固定收入，債務在1200萬以下的人

需要先提供一份6年的債務清償計畫，至少每3個月還款一次。如果更生方案未獲多數同意，法院會依據債務人所提供的資料來決定每期的還款金額，持續還款6年後（如有自用住宅得延長至8年），即可免除您剩下的債務（即免責）。如果提早有償還大筆債務的能力，也是可以一次全部清償，且不必付違約金。

• 優點:

當更生方案中的要求全部履行完畢後，除了那些法律上必須償還的債務之外，其餘的債務會自動免除。

• 缺點:

1.債務清償完後信用需以更生裁定完成日起開始計算加上還款年限一共10年才能再重新培養，才可以申辦信用卡和貸款

2.法院在裁定債務更生方案後，會對債務人的生活方式設定一些限制，確保其不會重新陷入財務困境。

清算程序:適合破產無收入，債務超過1200萬以上的人

法院會將您名下的財產全部變現，並按比例分配給所有的債權人，清算完後再根據您的財產狀況和生活情形，裁定是否可將您剩餘的債務一筆勾銷（即免責），若法院裁定不免責，您仍需償還剩餘的債務，直到法院規定的數額，才能再向法院聲請免責。

• 優點:

1.債務一次性處理，不用分好幾年償還。

2.可以申請復權但有條件限制，申請到復權可以解除限制的工作行業和權力及其他禁止事項。

• 缺點:

1.法院裁定開始清算程序後，債務人生活將受到限制，像是限制出入境，不能做奢侈的消費以及從事職業的工作或權利會受到影響。

2.清算期間信用被凍結，不能再跟銀行融資借錢，債務清償後無法及時恢復。

何謂修繕住宅貸款利息補貼?

為照顧弱勢族群政府推出補貼利息的方式，來降低民眾修繕貸款的負擔，來提升家園的安全性和生活品質。審核的對象除了申請人以外在同一戶籍內的家庭成員也會一起納入審核。補貼戶數有限制，全台總計上限2000戶。會依照評分點數的高低按順序核發修繕住宅貸款利息補貼證明。內政部有提供評點加分的條件可至內政部官網先行確認是否有符合標準。

• 申請時間:113年8月1日~113年8月30日
• 申請方式;線上申請或郵寄至直轄市、縣(市)政府
• 承貸機構: 24家銀行、192家農漁會、15家信用合作社與3家人壽保險公司
  

申貸條件

【家庭成員僅持有一戶住宅】的以下情形，都視為有一戶自有住宅:
①.家庭成員個別持有面積達40平方公尺之共有住宅
②.家庭成員個別持有之共有住宅為同一住宅，其個別持分合計為全部或換算面積合計達40平方公尺以上。
③.家庭成員持有之建物所有權的用途應含有「住」、住宅、農舍、套房、或公寓字樣。
④.主要用途為空白的話，會依照房屋稅單或是稅捐單位證明該建築是按照住家用稅率課徵房屋稅。
該住宅應為申請人所有、其配偶所有或其與配偶、同戶籍直系親屬、配偶戶籍內直系親屬共同持有。
【應符合住宅補貼對象一定所得及財產標準】
各縣市財產標準不同，詳見「內政部房屋修繕補助申請人之各縣市所得財產標準」。申請人與配偶、同戶籍直系親屬共同持有家庭年所得、每人每月平均所得、每人動產限額、家庭不動產限額均需低於表列標準。
【家庭成員均未接受政府其他住宅補貼】
同一年度申請者只能選擇一種補貼申請，並以一件為限，同時申請兩種或是同一家人有兩人以上提出申請，應在限期內協調擇一申請且由一人提出申請。

---

修繕的項目有包含甚麼?

如有房子漏水、地板磁磚裂開、管線老舊等安全的問題，都可以申請修繕住宅利息補貼貸款，來改善老舊房屋各種生活不便的問題。以下是修繕設施設備項目:
1.屋頂防水、排水及隔熱
2.外牆防水及面材整修
3.衛生設備
4.一般照明設備
5.無障礙設施設備
6.分間牆、天花板及地板整修
7.給水、排水管線
8.電氣管線
9.燃氣設備之供氣、排煙管線
10.空氣調節及通風設備之風管、風口及電氣管線
需要留意的是，以上均不包含公寓大廈共用部分、約定專用部分及約定共用部分。此外，申請修繕的項目不得影響建築物結構安全，或違反建築法、消防法等公共安全相關規定。

Q&A

1.「修繕住宅貸款利息補貼證明」有沒有期限的限制？
A:收到證明之日起6個月內，向承貸金融機構辦理貸款手續，並完成一次性撥款，未完成撥款手續者，視同放棄資格；另外撥款日起6個月內完成住宅修繕，並提供修繕前後對比的照片給承貸金融機構備查。

2.同一戶的家庭成員也可以申請修繕住宅貸款利息補助嗎?
A:不行。一戶只限申請一件政府補助，在同一年度申請人只能擇一種申請。
有二人以上申請者，請協調由一人提出申請。如仍在接受政府住宅貸款利息補貼或是其他政策性貸款，則不能再申請修繕住宅利息補貼貸款。不過新青年安心成家貸款可以併用。

3. 修繕住宅貸款利息補貼審核多久可以知道結果？
A:至少需一個月以上最長至兩個月；必要時，得延長兩個月。可至住宅補貼線上申請網站查詢。審核完成一個月內會寄發修繕住宅利息補貼證明。

4. 申請不到政府的修繕住宅補貼貸款還有甚麼管道可以辦理貸款?
A:有的銀行也有推出房屋裝潢貸款或是小額信貸，另外也有民間融資機構可辦理。

5.修繕住宅貸款利息補貼證明取得後才能修繕嗎？還是要先修繕才可申請補貼？
A:必須先取得「修繕住宅貸款利息補貼證明」，並與承貸金融機構辦理貸款手續，完成撥款後，才能著手修繕住宅；先行修繕住宅者，政府不予補貼。

民間銀行裝潢貸款方案

現在買房的動機不外乎是希望未來有個安穩的住所，同時將其視為一種可靠的投資方式。第一次找銀行貸款可能會有很多疑問，比如銀行利息如何計算?以及房貸的攤還方式有哪些?

---

一、房屋貸款還款方式分成兩種

房貸還款方式可分為「本息攤還」及「本金攤還」兩種。本息攤還指的是按月平均攤還本息，每個月支付的利息和本金加起來的總額固定，也是一般民眾最常用的還款方式，主要的優點是每月繳納金額相同，容易規劃現金流，不過缺點就是總支出利息較多，因此也是多數銀行預設的房貸還款方式。此種還款方式由於一開始還款壓力較本金平均攤還小，所以適合剛買完房手頭現金不足，甚至需要申請寬限期的民眾，同時每個月房貸金額支出固定，對於領固定薪水的上班族以及每個月有財務規劃的族群較為方便。

本金攤還指的是按月平均攤還本金並另加計利息，每個月償還的本金不變，但利息則依本金餘額計算，因此隨著所償還本金愈來愈多，應繳的利息也會逐月減少，使得還款金額呈現每月遞減，是種先苦後甘的還款方式。因此，選擇本金平均攤還的好處就是總支出利息較低，但得注意的是前期月繳金額會比較高，負擔較大，並且每月還款金額不一，財務規劃比較難。 本金攤還由於前期月繳金額比較高，因此相對適合比較沒有還款壓力的高收入族群，或是預期未來收入可能減少的退休族。

本息平均攤還與本金平均攤還-簡易表

---

二、房貸本金攤還、本息攤還利息差多少?

假設一:向銀行申請 1000 萬元房貸，以年利率 2.176%、貸款期限 30 年、無寬限期為條件，各別採用「本金攤還法」、「本息攤還法」試算所得到的結果如下圖：

---

三、總結

依據上圖本息與本金攤還計算來看，總利息相差了35萬多，如果你是想要減少貸款成本的人，選擇「本金攤還」較適合，因為它的整體利息支出較低；如果你是屬於收入較穩定的人，並且有計畫想在中途提前還款，可選擇「本息攤還」。雖然這兩種還款方式總繳利息金額差很多，但也不要為了省利息而嚴重遲繳，導致在還款期間留下信用瑕疵的紀錄。依據當下的資金流以及未來的投資規劃，選擇自己能夠負擔的還款方式才是最重要的。

看到【首購】大家直覺會以為是”首次購屋”的意思，但其實首購在銀行的定義裡大不同，銀行會評估申貸人的條件是否符合首購優惠的資格。

---

一、 首購的定義

與條件政府訂定的首購規範要求借款人本人及其配偶、未成年子女的名下均無登記自有住宅。然而，各家銀行對於首購的定義可能有所不同。有的銀行僅要求個人名下無房貸，不論其名下是否擁有房地產，或者房貸是否已繳清塗銷。而有的是財產清單名下無房產也視為首購。

---

二、貸款補貼方案

針對首購族有幾種貸款補貼方案，以下整理出政府補貼方案及各大銀行的利息優惠。

(一) 政府補貼方案:
●自購住宅貸款利息補貼(每年的7-8月可提出申請)
政府為支持中低收入民眾購屋或過去兩年內購買自有住宅並辦理貸款之家庭，提供了一項補貼方案；有符合一定所得和財產標準的家庭，可以向政府申請「自購住宅貸款利息補貼」。政府會審查核定後，將補貼部分住宅貸款的利息，以減輕民眾還款的壓力。
1.優惠利率分為兩類族群:
(1)第一類: 社會弱勢家庭、原住民、年齡65歲以上(限申請人)
★郵儲利率減0.533％（目前為1.187%；115年7月31日前增加補貼0.375%，為0.812%）
(2)第二類:一般戶(非第一類者)
★郵儲利率加0.042％（目前為1.762%；115年7月31日前增加補貼0.375%，為1.387%）
政府補貼的是「銀行房貸利率」及「政府優惠利率」兩者產生的利息差。
2.優惠的貸款額度:最高上限是依擔保品所在地而決定，目前台北市最高為250萬元、新北市最高230萬元、其餘直轄市、縣(市)最高為210萬元
3.償還年限:由申請人與承貸銀行協議定之；付息不還本的寬限期最長五年。
4.補貼年限:最長20年。
5.自購住宅貸款利息補貼可與財政部辦理之「公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款」搭配使用!

●青年安心成家購屋優惠貸款
1.優惠利率: 計息方式採一段式機動利率、二段式機動利率、混合式固定利率擇一，一經選定不得變更。(目前利率1.775%)
2.優惠的貸款額度: 最高額度1000萬
3.償還年限:最長40年，寬限期5年
4.貸款標的：申請日前6個月起所購置之住宅。
5.申請條件: 需滿18歲且借款人、配偶及未成年子女名下都沒有自有住宅者，未婚者也可。

(二) 6間銀行首購房貸方案整理如下:
(1)永豐銀行

銀行	年利率	寬限期	貸款額度	貸款年限
永豐	2.22％起 機動計息	最長3年	最高8.5成	最長40年
首購房貸	申請條件
	首購資格，借款人需年滿20歲以上， 且65歲以下，國內無自用住宅且銀行往來信用正常者。

資料來源:永豐銀行

(2)中國信託銀行

銀行	年利率	寬限期	貸款額度	貸款年限
中國信託	■一段式利:2.275％機動計息■二段式利率：前兩年2.065％ 機動計息第三年起2.365％	最長5年	最高 1000萬	最長35年
青年安心成家房貸	申請條件
	20歲以上申請人、配偶及未成年子女均無自有住宅。

資料來源:中國信託

(3)台北富邦銀行

銀行	年利率	寬限期	貸款額度	貸款年限
台北富邦	指數利率一段式I+0.66%(目前2.38%)起機動計息。	最長3年	最高8成	最長30年
青年安心成家購屋 優惠貸款	申請條件
	18歲以上申請人、配偶及未成年子女均無自有住宅。

※I為本行指數型房貸基準利率
資料來源:台北富邦

(4)聯邦銀行

銀行	年利率	寬限期	貸款額度	貸款年限
聯邦	前二年零利率，第2年起按I +0.9％(目前2.62％)浮動計息。	最長5年	最高200萬	最長30年
青年安心成家購置住宅貸款	申請條件
	經直轄市、縣（市）主管機關審查合格之核定戶，且取得前二年零利率購置住宅貸款利息補貼證明者。

※ I為中華郵政二年期定期儲金機動利率
資料來源:聯邦銀行

(5)國泰世華銀行

銀行	年利率	寬限期	貸款額度	貸款年限
國泰世華	一段式機動利率: I – 0.533％ 機動計息(現為 1.187％) ， 或I + 0.042％ 機動計息 (現為 1.762％)。	最長5年	臺北市最高新臺幣250萬 新北市最高新臺幣230萬 其餘縣(市)最高新臺幣210萬	最長20年
政策性 房屋貸款	申請條件
	首購族需符合內政部「住宅補貼」資格，並取得各縣、市政府核發「購置住宅貸款利息補貼證明」，補貼證明文件核發日起一年內需完成貸款契約簽訂

※ I為中華郵政二年期定期儲金機動利率
資料來源:國泰世華

(6)星展銀行

銀行	年利率	有無寬限期	貸款額度	貸款年限
星展	依T型指數+加碼利率，機動計息，承作利率2.19％起	無	最高8成	最長40年
星展指數型房貸 (依首購來說)	申請條件
	年滿20歲之信用正常中華民國國民 ， 提供無自用住宅購買自用住宅者證明

資料來源:星展銀行

---

三、房貸申請前須知

為了往後的生活不被房貸壓得喘不過氣，向銀行申請房貸之前，有幾點需要注意。
財務規劃先做好:
1.評估個人或家庭收入情況，確定能夠負擔每月的債務。

2.試算負債比，確保借貸後的財務壓力可以控制在合理範圍內。

3.了解貸款申請和處理過程中可能產生的各種費用，如開辦費、估價費用、抵押設定費等。

4.確認是否有額外的附加條件或限制，如提前償還貸款的違約金等。

5.準備足夠的自備款 :自備款主要包含(頭期款+裝修費用)。一般頭期款為房屋總價2~3成，有足夠的自備款，較不需要貸到太高的房貸成數，因此不會造成太大的繳款壓力，也可以避免因付不出頭期款而面臨違約的情況。

---

四、房屋貸款流程

1.提出申請  確認好要送件的銀行在進行申請，多送反而不易核貸
2.估價  根據房屋的類型、地理位置、機能及屋況做評估。
3.審核照會 案件根據客戶的房屋條件和信用狀況進行評估，以決定成數及金額。案件審核通過後，銀行進行照會以確認客戶的個人資料和資金用途的真實性。
4.簽約對保  確認合約中的房貸條件，雙方達成共識後簽署契約。
5.抵押設定  完成簽約後，攜帶必要文件至地政事務所辦理房屋抵押權設定。抵押權金額設定為貸款金額的1.2倍。
6.撥款  撥款至客戶指定的帳戶後，契約即生效。記得每月須按時向銀行還款，如果是自動扣繳要記得帳戶要放足夠的金額，避免扣款失敗影響到信用。