持分房屋買賣：共有人不同意怎麼辦？法律規範、買賣流程與糾紛處理

你有看過那種價格便宜到讓人懷疑是不是有問題的房子嗎？通常這類物件就是所謂的「持分房屋買賣」。很多人聽到「持分」就退避三舍，以為這種房子不能買不能賣，其實並不是這樣。
只是這類房屋的交易規則比較多、風險也高，一個不小心就容易踩到法律雷區。什麼是持分房屋、能不能賣、遇到共有人不同意時該怎麼處理、以及整個買賣流程與風險提醒，給我三分鐘，我一次讓你搞懂！

什麼是持分房屋？

所謂的「持分房屋」，就是房子的所有權屬於兩個人以上。
舉個例子，假設你和兄弟姊妹繼承了爸媽的老房子，大家都各占一部分，那這棟房子就屬於「共同持有」。
簡單說，就是大家一起擁有整棟房，但沒有明確分哪一層或哪一間是誰的。

而「分別持有」則不同，像是一棟雙拼透天，左邊是A、右邊是B，各自登記在名下，這種就叫「分別持有」。
前者是「一起擁有全部」，後者是「各自擁有明確部分」。

房屋持分能不能賣？法律怎麼說？

很多人以為持分房屋不能賣，其實是可以的，只是要注意方式。
法律上並沒有禁止共有人出售自己那一份持分，《民法》第818條也明確寫到：

共有人可以自由處分自己的持分，不需要所有共有人都簽名點頭。

不過，《土地法》第34-1條又補了一條重要規定，若你要把自己的持分賣給外人，其他共有人享有「優先購買權」。

也就是說，在賣之前你要先通知其他共有人，看他們要不要買。如果沒通知就直接賣，有可能被要求撤銷交易。

共有人不同意房屋買賣怎麼辦？

這是持分房屋買賣中最常見、也是最麻煩的狀況。
如果有人不同意出售，可以考慮以下幾種方式：

1. 協議分割：大家坐下來談，重新分配權益或約定由誰保留、誰出售。

2. 調解分割：若協議談不攏，可透過地方法院或調解委員會協調，通常比訴訟快。

3. 裁判分割：最後一步，法院會判決要怎麼分，或直接命令拍賣持分房屋，再將所得按比例分配。

持分房屋買賣管道有哪些？

想出售持分房屋的話，主要可以透過這幾種方式：

• 房仲平台或代書協助轉售

• 法院或民間拍賣市場

• 不動產投資公司收購

• 專業持分收購業者

建議選擇有合法登記、資訊透明的業者，避免後續產生糾紛或糟糕的合約條件。

持分房屋買賣流程怎麼走？

1. 確認持分比例與產權狀況
   先到地政事務所申請謄本，確認自己持分比例，以及房子是否有抵押權設定、查封與二胎設定過的紀錄。

2. 通知共有人或尋找買方
   優先讓共有人決定是否購買，若無意願，再找外部買家。

3. 簽約、報稅、辦理過戶
   一樣要走一般房屋買賣程序，包含契約簽署、繳稅及過戶登記。

持分房屋的常見風險與糾紛

為什麼持分房屋價格比較低？

因為買方只能「共同持有」整棟房，無法單獨使用或出租，市場接受度自然較低，通常價格只有整戶行情的 5～7 成。

遇到共有人不同意怎麼辦？

就如前面提到的，可以依序走「協議分割 → 調解分割 → 裁判分割」的流程。若真的走到法院階段，最終可能會被裁定拍賣，再按比例分錢。

持分房屋的稅金要怎麼算？

稅金跟一般房屋一樣，契稅、印花稅、土地增值稅都要繳。如果有貸款或維修支出，也需按持分比例分攤。

想避免糾紛？屋主要注意這幾點！

• 合約一定要寫清楚
  包含共有人同意書、付款條件、持分比例、交屋日期等，都要白紙黑字。

• 確認產權沒有問題
  申請謄本確認是否有抵押、查封或債務糾紛，別一時貪便宜。

• 找合法代書或專業業者
  像 94貸款家這類熟悉不動產流程的顧問，可以協助您文件審查、交易評估與貸款規劃。

若您是在不同地區，台北、台中、高雄想做房屋二胎或是有持分房屋買賣問題，我們都可以為您立即處理！

結論：懂規則，才能安心買賣

「持分房屋」不是地雷，只是比一般房屋多了幾道程序要注意。如果操作得當，它其實是能帶來高報酬的投資選項。重點在於別貪便宜、要看清楚流程與法律規範！

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