【2025最新】房屋二胎設定是什麼？流程、費用、注意事項一篇搞懂｜免費試算

現在的房價動輒上百萬、上千萬，很多人買房時會向銀行貸款，也就是我們常聽到的「房貸」。

但你知道嗎？如果房子還沒還完貸款，還可以再「設定一次抵押」來貸款，這就是所謂的「房屋二胎設定」。

不論是創業周轉、整合債務，還是家人生病急需用錢，二胎設定是一種靈活的資金方案，小白也能搞懂、輕鬆申辦。

什麼是房屋二胎設定？

房屋二胎設定，又叫做「第二順位抵押設定」，是指在房屋已做第一順位抵押貸款（俗稱一胎房貸）之後，將該房屋再次設定第二順位抵押權，以向銀行或其他融資機構申請另一筆貸款。

第一次借款 → 第一順位抵押（通常是原始銀行）

• 第二次借款 → 第二順位設定（就是二胎）

這種方式不需要賣房，就能把你房屋的剩餘價值換成現金，而且使用彈性高。

二胎設定會影響房子的產權嗎？順位怎麼看？

很多人擔心：房子已經有貸款，再去設定一次是不是會失去產權？

其實不會。房屋二胎設定只是建立「第二順位抵押權」，房子還是你的，可以繼續住、出租、轉手。只是如果你之後無法還款，債權人有權拍賣房子，但順序是：

1. 先償還第一順位（原本的銀行）

2. 有剩的才償還第二順位（這次的貸款）

所以風險比第一次貸款高一點，但如果用得好，能幫你靈活調度資金。

房屋二胎設定和一胎房貸差在哪裡？差別一張表就可以搞懂！

項目銀行二胎民間二胎（如融資公司、代書設定）

利率	約 3–16%；信用優者可低於 5%	約 7–36%；代書／小額放款常見 16–36%
額度	依房價與一胎餘額，通常上限為房價殘值的 70–90%	高額度可能達房屋市價 100%
審核門檻	嚴格，需聯徵、信用、收入證明、資產證明	相對寬鬆，單看擔保品價值
撥款速度	較慢，約 2–4 週	較快，1–2 週內撥款常見
法律保障	完整，依法辦理設定更安全	合約易含不公開條款，可能有「先付利息」約束
適用對象	需穩定信用、收入者	各類身份皆可，但代價高昂

二胎設定的風險有哪些？你該評估的3件事

1. 清償順位劣後：如遭拍賣，一胎銀行會優先受償，二胎債權人可能無法全額回收，故風險高。
2. 利率波動大：與信用、物件條件有關，尤其民間融資常附加先收利息、保證金等隱藏成本。
3. 貸款條件寬鬆不是沒有風險：雖然門檻低，但如無穩定還款能力，反而容易陷入惡性循環。

房屋為什麼可以設定第二順位抵押？有哪些情況適用？

有些人會問：「既然已經貸過款，為什麼還能再貸？」其實，只要房子的價值還高於第一胎未清的貸款金額，中間的「價值空間」就是可以再次設定的依據。

常見的用途包括：

1. 短期資金需求
   如留學、短期營運資金等，可用二胎轉借與一胎配合。
2. 債務整合
   若信用卡、信貸利率偏高，可再用低利二胎整合，減輕月付壓力。
3. 醫療緊急支出
   醫療費用龐大者可選用二胎貸款支應。
4. 創業或設備採購
   辦廠、創會等短期用途，若主貸銀行、股東未開放貸款額度，可透過二胎融資完成資金需求。

二胎設定、增貸、信用貸款有什麼不同？

很多人在急需資金時，常在「房屋增貸」、「房屋二胎」、「個人信用貸款」間猶豫不決。以下整理三種方式差異，協助你快速判斷最適合自己的方案：

項目	房屋增貸	房屋二胎設定	個人信用貸款
抵押物要求	房屋（與一胎同銀行）	房屋（可不同銀行或民間）	無需抵押
順位結構	延伸原一胎（同順位）	第二順位，風險高	無抵押，風險由銀行評估
利率	最低（約1.5–2.5%）	中高（銀行3–16%，民間更高）	高（4%–20%以上）
適合對象	原貸戶、信用佳者	有房、急需資金者	信用穩定但無資產者
可貸金額	高，依市價與一胎餘額計	視房屋殘值而定	通常較低，約數萬到百萬

房屋二胎設定有哪些方式？怎麼選適合自己的方案？

在選擇二胎貸款方式時，最常見的選項有「銀行二胎」與「民間二胎」兩種，但這兩者的差異可不只是利率高低那麼簡單。

銀行二胎 vs. 民間二胎

項目	銀行二胎	民間二胎（如融資公司、代書設定）
利率	約 3–16%；信用優者可低於 5%	約 7–36%；代書／小額放款常見16–36%
額度	依房價與一胎餘額，通常上限為房價殘值 70–90%	高額度可能達房屋市價 100%
審核門檻	嚴格，需聯徵、信用、收入證明、資產證明	相對寬鬆，單看擔保品價值
撥款速度	較慢，約 2–4 週	較快，1–2 週內撥款常見
法律保障	完整，依法辦理設定更安全	合約易含不公條款，可能有「先付利息」約束
適用對象	需穩定信用、收入者	各類身分皆可，但代價高昂
風險	抵押順位二胎，仍有殘值安全性	一旦還款不順，風險高，可能被查封、法拍

若信用良好、想以合理利率辦理，銀行二胎為首選；若緊急資金需求且不能等、承受高成本，可考慮民間，但須慎選合法有牌機構，防範詐騙。

借款人該怎麼選擇？如果你信用紀錄良好、申貸不急、希望享有較低利率，銀行二胎仍是首選。但若您急需資金、短期週轉壓力大、無法通過銀行審核，可考慮合法民間融資公司，但要特別小心「代書詐騙」與高利息陷阱。

本票借款 vs. 房屋二胎設定

很多人在急需週轉時會在「本票借款」與「房屋二胎設定」之間猶豫，其實這兩種借款形式本質上有很大不同。

本票借款屬於純民間借貸，常用在小額、短期週轉，手續簡單、無需抵押，但風險相對較高，一旦違約可能面臨跳票糾紛或法律訴訟。

而房屋二胎設定則是以房屋作為擔保，設定抵押權後辦理貸款，適合中長期資金需求或債務整合。雖然需要準備文件較多、流程也較長，但相對來說更有法律保障、額度也較高。

項目	本票借款	房屋二胎設定
擔保方式	本票（民間借貸）、印章	不動產抵押設定
法律保障	僅依契約，本票跳票風險高	登記法令保障，有順序清償權益
貸放額度	通常為小額（數十~百萬）	可達大額（視房價而定）
適用情境	小額週轉、短期資金	中高額資金需求、資產或創業用
風險	若逾期恐被起訴、通報	若無法償還，將動用抵押標的執行法拍

申辦房屋二胎設定需要什麼條件？

申請條件：

1. 年齡限制
   • 銀行：多為 20–65 歲；可延伸至 70 歲、視銀行規定而定。
   • 民間：可放寬至 70–75 歲。
2. 信用紀錄與聯徵次數
   • 需個人信用狀況良好，無重大違約、呆帳、不良信貸，且聯徵查詢次數不可過多（建議 3 個月內不可超過3次）。
   • 若紀錄過多恐降低核貸機率，最好集中一次申請。
3. 收入證明與負債比
   • 紀律化且穩定性較高者（如在職、領固定薪資、投資配息等），較易滿足審核要點。
   • 負債比（含一胎房貸、信貸、卡費）最好低於 50–60%。

一胎銀行是否同意設定二胎？這是關鍵！

部分銀行條款內含「不得再設定其他抵押權」或需取得同意書；若原一胎銀行明文不允許，則第二胎貸款將遭拒或被拖延。

申辦前，建議先向一胎銀行確認是否須申請同意，並事先預備相關書面文件，以提升核貸順利度。

誰可以申請？適合辦二胎的人 vs. 不建議辦二胎的人

你真的適合辦理二胎嗎？三種情況建議暫緩

• 現金流不穩定：若你每月收入不固定，例如自由業、臨時工族群，容易造成還款壓力。

• 債務壓力已高：負債比超過 60% 以上者，不僅難以過件，就算過件也容易陷入財務惡性循環。

• 不清楚自身財務狀況：很多人誤以為可以準時繳款，但實際上每月還款金額超出可承受範圍，這會加速信貸惡化風險。

適合辦理二胎的人

• 收入穩定：如定期薪資所得、投資配息、社會保險等提款模式固定。
• 有特定用途：如整合多筆高利債務、填補創業資金缺口、醫療開銷，且知道還款計劃。
• 已有房產抵押：較易取得較低成本方案，空間利用合理。

不建議辦理二胎的人

• 收入來源不穩定：如接案族、自由業、工作不固定。
• 已有高負債率：全部負債比（含一胎）> 60%，可能難核貸或遭高利風險。
• 聯徵紀錄多次：常因多家機構查詢而落入信用陷阱。
• 信用瑕疵者：若過去有呆帳、註記、法院註記者應暫緩辦理。

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小細節影響大核貸機率！你不能忽略的三件事

謄本記載異動多，記得先做產權整理

• 房產謄本若有多筆他項權利（如塗銷未登記、前借款登記未清等）需先塗銷或清理。
• 清理項目恐影響實際可貸額度，甚至導致權屬爭議與設定失敗。

聯徵紀錄過多會降低核貸成功率

• 若多家機構在短期查詢，使信用資料頻繁變動。
• 建議確認最適合的貸款管道後，一次集中送件。

別用假資料，貸款公司查得到！

• 近年內政部與地政、信用資料已介接，假戶籍、假收入、假土地分回報已難逃查。
• 不但核貸失敗，還可能觸犯刑法偽造文書罪、詐欺罪。

二胎設定流程怎麼跑？需要什麼資料？

申辦房屋二胎設定其實沒有想像中複雜，只要按部就班、資料準備齊全，就能大幅提升成功率。以下是典型流程與所需文件：

二胎設定申辦流程

1. 資格初步評估：由貸款專員或融資公司確認房屋價值與一胎貸款餘額，判斷可貸額度。

2. 一胎銀行同意書（如需）：若原貸銀行條款限制設定二胎，須申請「抵押權人同意書」。

3. 資料文件準備：備齊身份、財力與不動產文件。

4. 送件審核與估價：金融機構會進行信用聯徵查詢、房產現值評估與風險判斷。

5. 簽約與設定登記：確定核貸後雙方簽約，並至地政機關辦理抵押權第二順位設定。

6. 資金撥款：完成設定後，撥款至指定帳戶，整體流程約 3–14 個工作天不等。

所需文件清單（依貸款機構略有差異）

你是不是也曾卡在「到底要帶哪幾張影本？」結果窗口一句「缺文件」就得多跑一趟？以下清單我自己實測過，照著準備就不會漏：

1. 房屋權狀正本（不能影本！臨櫃必收走核對）

2. 雙證件影本＋印章──身份證、健保卡最常見

3. 最近三個月收入證明：薪資轉帳明細或報稅單

4. 一胎銀行同意書：有些銀行採默示同意，但民間機構通常要白紙黑字

5. 土地及建物登記謄本：地政事務所可線上申請，10 分鐘搞定

小提醒：地政所只收早上 8:30–11:30；錯過時段文件就得隔天辦，時間軸會被拉長喔！

3 天搞定！房屋二胎設定時間表

天數	重點任務	需時	完成指標
D1	送件＋地政官員初審	30 分鐘	拿到收件收據
D2	產權復核＆順位註記	半天	地政所簡訊通知「待繳稅費」
D3	繳稅＋領回權狀	1 小時	權狀蓋章「設定」字樣

為什麼能這麼快？訣竅就在 事前線上預約＋一次繳清規費，現場完全不排隊。若你請代書，全程可再省 4–5 小時，但費用約多 4,000 元，自己衡量。

當然如果您有需求，但沒時間辦理，也能直接請我們幫您處理！詳細情形可直接詢問官方賴。

房屋二胎設定費用怎麼算？

辦理房屋二胎設定會有以下幾種費用：

• 代書費：約 5,000～15,000 元

• 設定費：依金額計算（約0.5～1%）

• 地政規費：數百～數千元不等

• 民間可能還有「服務費」、「先收利息」等額外項目

如何知道房子有沒有被設定？

線上查詢：地政事務所 e 化平台

• 進入「地政電子謄本＆自然人憑證」網站，輸入地址與自然人憑證，即可查詢是否已有他項權利登記、貸款筆數、設定日期。
• 可先判斷是否可受理新設定，避免冤枉跑一趟。

親自辦理：攜帶證件前往地政事務所

• 憑身分證或自然人憑證，請地政人員協助列印土地與建物謄本。
• 仔細核對他項權利欄位，查詢須注意「抵押權設定順序」、「抵押權種類」、「受款機構」等。
• 若有筆誤或未塗銷權利，需先協調塗銷。

二胎設定 vs 抵押權，差在哪？

很多人會搞混「設定」與「抵押」，其實設定是法律上登記「抵押權」的過程。

• 設定抵押權 ➝ 將房子登記為擔保品

• 第一胎設定 ➝ 原銀行的擔保

• 第二胎設定 ➝ 新增一個順位的擔保（風險較高）

辦二胎前一定要避開的 5 個陷阱

• 先收「保證金」再審件

合法業者頂多收「估價費」1,000 元上下；動輒收 3–5 萬保證金，八成是坑。

• 超低利率廣告

二胎年利 2% 聽起來夢幻，通常附加高額設定費或「保管費」。

• 強迫辦壽險質借

用「降低利率」為由綁壽險，結果利息 + 保費總和更高。

• 不揭露違約金

合同沒寫死違約金比例？未來提前清償時，對方說多少你就得付多少。

• 口頭承諾順位無風險

說好「不影響一胎銀行」，但若文件沒附銀行同意書，銀行仍可依法提前收回貸款。

94貸款家專辦二胎設定，流程快速透明

若您希望尋找一站式、專業的二胎代辦平台，首選「94貸款家」，其優勢包括：

• 流程清楚透明
  全程公開進度資訊，從資格評估到撥款無隱藏費用。
• 通路多元、效率高
  提供銀行與合法民間通路協助，多元評估，快速找到最佳方案。
• 協助一胎銀行協調
  若一胎銀行有條件限制，94貸款家可替你與銀行溝通同意，降低卡關風險。
• 財力與信用分析
  協助整理財力證明、信用評估，提升核貸通過率。
• 親身指導服務
  專人一對一協助備齊資料、審核追蹤，比起自辦更省時省力。

房子設定總結整理

• 首次辦理要先確認房屋殘值：地段、市價、屋況、剩餘本金皆影響額度。
• 選擇管道要慎重：若符合銀行門檻，優先考慮銀行二胎或整合型轉按揭；若非緊急、偏保守，建議避開高利代書。
• 備妥資料一次送件：速度、效率都提升，同時避免聯徵紀錄太多。
• 產權清理不可少：謄本多項他項權紀錄應先清理，避免被擋在門外；建議檢查研究近 5 年以前的借貸記錄。
• 協助平台或經驗值：找專業、合法代辦平台，可節省各種奔波與摸索時間。

房屋二胎設定常見問題 Q&A

Q：我不知道房子有沒有被設定過，該怎麼查？

可利用「地政電子謄本+自然人憑證」線上歷史資料比對現有權利設定。若地址有變更，還可比對建號、土地段號或至地政所當面請人員查驗謄本。

Q：房屋還有貸款能辦二胎嗎？

可以。二胎基於「一胎優先順位」，不要求清償一胎，但需殘值足夠；故合格條件為「房屋市價 – 一胎餘額 > 二胎申貸額度」。
若餘值不夠，可降額度或選民間融資。

Q：辦理房屋二胎會影響信用評分嗎？

聯徵查詢紀錄會留在信用報告上，若過多可能影響未來申貸。但若核貸成功後長期準時還款，將對信用有正面加分，比如債務整合成功者信用下降可能。請勿多家機構頻繁申請，以免導致信用評等下降。

Q：什麼是「設定解除」？一定要清完貸款才能解嗎？

設定解除即塗銷抵押權設定。可於貸款清償後，取得「清償證明」，並向地政申請解除。若想「轉按揭」即將二胎機構取代原一胎，通常須同時清償並重新設定，由新機構辦理整組貸款。清償才可塗銷設定，非「未清償即可解除」。

Q：設定會不會影響我賣房？

會。如果有二胎設定，需先清償第二順位債務，才能過戶或辦理買賣。

Q：二胎設定可以轉成一胎嗎？

可透過「轉貸整合」方式，把一胎、二胎合併為單筆貸款。