不懂「房屋設定」差很大！一篇搞懂抵押權設定，聰明保障你的不動產權益

不懂「房屋設定」差很大！一篇搞懂房屋抵押權設定，聰明保障你的不動產權益

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第一次聽到「房屋設定」，是不是有點慌？很多人以為這又是銀行要多收一筆錢的陷阱，其實不然。說白了，就是讓房子暫時充當「擔保品」，讓銀行能放心把錢借給你。

這在買房、增貸、轉貸、甚至民間融資時都會遇到，是非常常見的流程。只要你懂得怎麼看、怎麼做，設定不但不恐怖，反而是你資產安全的第一層保障！

房屋設定是什麼？一句話看懂「房屋抵押權設定」

簡單說，房屋設定就是「設定抵押權」。
當你向銀行借款買房時，銀行會要求你把房屋設定為抵押品，也就是在地政系統中登記「房屋抵押權設定」。

這樣做能保障銀行的債權，如果有一天你無法還款，銀行才有權申請法拍房屋以償債。但別擔心，只要你照常繳款，房子仍然是你的，住得安心、收租一樣沒問題。

哪些情況需要做房屋設定？

其實，只要是「用房子換資金」的情況，幾乎都會遇到。

使用情境 是否需要設定
首購房貸 一定要
房屋增貸 / 轉貸 要重新設定抵押權
房屋二胎貸款 設定第二順位抵押
民間融資、當鋪貸款 以房屋作抵押
信用貸款（無擔保）  不需設定

房屋設定 vs 預告登記：差在哪？

房屋設定 vs 預告登記：差在哪？

有些人會把「房屋設定」和「預告登記」搞混，其實兩者差很大。

項目 房屋設定（抵押權設定） 預告登記
意義 把房子登記成抵押品，銀行有拍賣權 提前預留過戶權，常見於預售屋或買賣
是否能住 可以，仍擁有居住與出租權 不影響居住，但無法自由轉手
功能 保障貸款債權 預防屋主重複出售
常見用途 房貸、增貸、二胎、融資 預售屋買賣、權利移轉前保留

最高限額房屋抵押權是什麼？適合誰用？

若你未來有可能再增貸、整合負債或轉貸，建議考慮最高限額抵押權。

這種設定方式可涵蓋「過去、現在與未來的債務」，設定期限最長可達 30 年。
意思是你只要設定一次，日後增貸不用再重新設定，也不用再多付設定費，省錢又方便。

比較項目 普通抵押權 最高限額抵押權
債權範圍 僅限單一借款 可含未來債務
有效期限 隨貸款結束而消滅 最長可30年
適合對象 一次性貸款 有增貸或循環融資需求者

房屋抵押權設定流程其實不複雜，通常銀行或代書都會幫你處理。
不過了解流程，至少能知道房屋設定自己跑是怎麼處理、哪裡該注意。

房屋設定流程（以一般房貸為例）

  1. 確認貸款條件：金額、利率、還款年限

  2. 選擇設定方式：由銀行代辦、民間公司、或自己跑地政

  3. 準備資料：身分證、印鑑證明、權狀、借款契約書等

  4. 送件登記：到地政事務所辦理抵押設定

  5. 繳費完成設定：依貸款金額繳交規費與書狀費

  6. 銀行撥款：設定完成後銀行即會撥款

如果想要省代書費，也可以自己辦房屋設定。
一般來說，自辦約可省下3,000～10,000元，但需要親自跑兩趟地政事務所，且文件一定要填對。
若弄錯資料或印章蓋錯，可能延遲撥款，反而得不償失。

根據內政部地政司公告，抵押權設定可委由代書或申請人自行辦理，若自行送件，應攜帶土地登記申請書、借款契約書與印鑑證明，並確認抵押金額與範圍正確。

跑地政太花時間？房屋抵押權設定現在能線上申辦！

內政部已在 2024 年 11 月推出「抵押權線上申辦系統」，只要銀行與地政士都有加入，就能線上完成設定、塗銷、內容變更等流程，不用再請假排半天去地政。

依內政部地政司最新公告，該系統由地政士或律師帳號登入操作，目前一般民眾暫無法自行送件。資料來源：內政部地政司官方新聞稿。

整體流程比傳統快上 1～1.5 天，對急撥款族群來說是超有感的進步！

房屋設定費用怎麼算？附實際範例

其實房屋設定費用沒有想像中高，主要包含三部分：

項目 計算方式 費用範例（設定金額 500 萬） 備註
地政規費 設定金額 × 0.1% + 書狀費 80 元 約 5,080 元 依《土地法》第67條、第76條規定
代書費 市場行情 3,000～5,000 元 約 4,000 元 視案件複雜度
印花稅 借款契約 × 0.04% 約 200 元 銀行多會代收
總費用 — 約 9,000 元上下 —

本文費用資料整理自新北市地政事務所與高雄市地政局公告收費標準。

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房屋設定會不會影響房子權利？會不會被拿走？

房屋設定會不會影響房子權利？會不會被拿走？

不會。
房屋設定只是讓銀行取得「抵押權」，你的所有權依然存在。
只要你正常繳款，就算設定抵押，也不影響居住、出租、甚至出售。

若對抵押權範圍或順位有疑問，可向所在地地政事務所或地政士公會諮詢，以確保設定內容正確。

唯一要注意的是：若想賣房，記得先還清貸款並辦理塗銷登記，
否則買方的銀行會無法核貸，交易流程容易卡關。

房屋設定與房屋買賣登記差在哪？

項目 房屋設定登記 房屋買賣登記
意義 把房屋登記為抵押品擔保債務 轉移所有權，換屋主
影響 屋主不變，但多了抵押負擔 屋主變更、權利移轉
辦理時機 貸款、增貸、二胎 買賣成交過戶

實例分享｜首購族房屋設定流程與費用

陳先生是台南的上班族，買下總價 980 萬的電梯大樓，
申請銀行房貸 700 萬，銀行要求辦理「房屋抵押權設定」做為擔保。

實際流程：

  • 由銀行配合代書處理設定流程

  • 提供身分證、印鑑證明、土地建物權狀等資料

  • 登記後約 3 天完成撥款

實際費用：

  • 登記費：700 萬 × 1‰ = 7,000 元

  • 書狀費 + 印花稅：約 2,200 元

  • 代書費：10,500 元（約 0.15%）
    總費用約 19,700 元（佔貸款額 0.28%）

房屋設定的稅務眉角

  • 房地合一稅：單純設定抵押權，不算移轉，不課稅。

  • 土地增值稅：僅在所有權轉移時才課徵。

  • 印花稅：借款契約須繳千分之0.4，通常由銀行代收。

防詐關鍵！開啟「地籍異動即時通」最安心

近年不少詐騙集團利用房屋詐騙冒名辦理抵押設定，其實政府早有防護機制。你只要到內政部「地籍異動即時通」系統，申請開通後，只要有人動你的房產（買賣、查封、抵押），系統會即時用簡訊和Email通知你。

資料來源：內政部地政司「地籍異動即時通」官網服務說明頁。

整個申請只要 5 分鐘，完全免費，等於在房屋設定外多加一道「防盜鎖」，非常值得開啟！

總結：房屋設定不是陷阱，是保障

房屋設定聽起來有點嚇人，其實它是買房流程中最基本的「安全鎖」，只要正常繳款、依法申辦，它不但不會影響你的居住權，反而保障了你的信用與財產安全。

想要省錢就自己跑；想快又穩，就交給代書，不論哪種方式，了解清楚流程、費用、權利義務，才是真正聰明又安心的理財選擇！

房屋設定常見問題

Q1：房子被家人設定怎麼辦？

若家人替你的房屋辦理抵押設定，需先透過地政謄本查詢抵押權狀態；若你非設定人，或簽名非你本人，可申請塗銷並提存撤銷訴訟，必要時需透過司法程序確認抵押設定效力。

Q2：房子被設定可以過戶嗎？

可以，但會承受抵押擔保。過戶後原設定仍隨房屋變動。若買方不希望有抵押負擔，須先辦理塗銷設定，再進行過戶，或事先達成買賣、塗銷及撥款協議流程。

Q3：抵押權設定要多久？

如上述，自辦約 2–3 個工作天、若委託最快 1 天完成登記。

Q4：設定費用會很貴嗎？

標準政府費用（規費 + 書狀費）約 5,080 元（以 500 萬設定額例）；若委託代書，加收 4,000–8,000 元，甚至可能超過 10,000 元，整體最多花費約 20,000 多元。公證、保險則另計。

Q5：房貸還完了，房屋抵押權設定需要自己解除嗎？

是的。貸款清償後需向地政所辦理「塗銷登記」，並備妥清償證明、塗銷同意書、他項權利證明書、身份證、印章等文件，自辦需約半小時至1天完成。若委託代書則視代書速度快慢。

Q6：房屋抵押權設定可以自己辦嗎？還是一定要請代書？

可以自行辦理，但需本人親自跑地政事務所，準備完整文件（印鑑證明、權狀等）並熟悉登記流程。若沒經驗，建議交由代書處理比較省時省力，也能避免資料錯誤導致延遲撥款。

Q7：找民間貸款設定抵押會不會比較危險？

只要是合法立案、有營業登記的融資公司或當鋪業者，設定程序仍會依照地政流程辦理。但相對銀行，民間貸款利率較高、手續費較多，建議事前一定要詢問清楚總費用與還款方式，並簽訂白紙黑字的合約。

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