不懂「房屋設定」差很大！一篇搞懂房屋抵押權設定，聰明保障你的不動產權益

你是不是剛買房，結果銀行突然跟你說「要辦房屋設定」？當下是不是一頭霧水，以為又要多付一筆錢？

別擔心，其實所謂的「房屋設定」，說白了就是把房子拿去當擔保，讓銀行放心把錢借給你。這在辦理房貸、增貸或是向民間融資借款時都會遇到，是一種非常常見的流程。

那麼房屋抵押權設定到底是什麼？對你有什麼影響？該怎麼辦才不會吃虧？以下一次說清楚！

房屋設定是什麼？簡單來說就是「設定抵押權」

當你跟銀行借錢買房，銀行一定會要求你「設定抵押權」，這就是所謂的「房屋設定」。

意思就是：你同意把這間房子登記成銀行的抵押品，如果你還不出錢，銀行有權利處分這間房子（例如法拍）。

這對銀行來說是一種保障，對你來說也是拿房子換資金的過程中，必要的一個步驟。

 你會看到的正式名稱是：「設定抵押權登記」。

房屋設定＝抵押權設定，那跟預告登記差在哪？

• 房屋設定（房屋抵押權設定）
  把不動產登記為抵押品，讓銀行握有優先拍賣權。你照常住、照常收租，只要準時繳款就萬事 OK。

• 預告登記
  常見於預售或買賣，功能像「先卡位」：在真正過戶前，先註記「未來這戶我要買」。並不代表已經抵押，也不能代替抵押權設定。

信託登記是什麼？跟房屋設定、預告登記差在哪？

很多人只聽過「抵押權設定」和「預告登記」，卻忽略還有一種叫 「信託登記」 的做法。簡單說：

• 房屋設定（抵押權設定） → 把不動產抵押給債權人，保障貸款安全。

• 預告登記 → 買賣過戶前的「先卡位」，確保產權未來會轉到你名下。

• 信託登記 → 把產權「交給信託機構」管理，常用在資產傳承或避免債權糾紛。

差異關鍵：抵押權設定是為了借款，信託登記則是資產配置；預告登記則屬於買賣流程保護機制。如果你只是辦房貸，通常只會接觸抵押權設定；除非要把房子做公益信託或遺產規劃，才會用到信託登記！

最高限額抵押權：一次設定，30 年都能彈性增貸

如果你未來還打算加貸或做二胎，千萬別錯過 「最高限額抵押權」 這招。和「普通抵押權」只保一筆債務不同，最高限額抵押權可為「過去、現在、未來」的債權背書，年限最長 30 年，設定金額通常抓貸款本金的 120 %。

等於你今天多借、明天又想整合負債，都不必再繳一次 4,000 元設定代書費；只要銀行同意，審件通過即可直接撥款，省時又省荷包！

哪些情況需要做「房屋設定」？

• 購屋房貸 – 買新房、中古屋皆然

• 房屋增貸 – 已借過款再追加額度

• 房貸轉貸 – 換銀行、換利率

• 房屋二胎貸款 – 設定第二順位

• 民間融資、當鋪抵押

• 以家人房產做擔保借款

一句話：只要是「用房子換資金」，就繞不開抵押權設定。

房屋抵押權設定怎麼做？流程簡單看懂！

通常你不用自己跑流程，會有專人處理。不過知道一下流程還是比較安心：

1. 確認貸款條件：貸款金額、利率、還款年限等。

2. 選擇設定方式：是銀行辦、民間辦，還是自己找代書。

3. 準備相關文件：權狀、身份證、印鑑證明等。

4. 辦理設定登記：向地政事務所送件登記抵押權。

5. 繳交設定費用：會依照貸款金額按比例收取。

6. 完成設定、撥款：銀行確認設定完成後，撥款給你。

房屋設定費用：一般約落在貸款金額的0.2%～0.3%，實際金額依代書收費與地政規費為準。

必備文件 7 項抵押設定文件

1. 身分證正本

2. 印鑑證明（3 個月內）

3. 戶口名簿影本

4. 土地 & 建物權狀

5. 借款契約書

6. 登記申請書（代書或行員會給範本）

7. 他項權利設定契約書

小提醒：如果是多人共有的話，記得一定要全部權利人都到場或預先辦委託書！

跑地政所太花時間？抵押權線上申辦 11 月正式上線

想不到吧，現在連 房屋抵押權設定 都能「線上辦」。內政部 2024 / 11 / 1 起試辦的 「抵押權線上申辦系統」，只要你的銀行和代辦地政士有加入，就能把「設定、塗銷、內容變更，甚至部分塗銷」整包網路送件，不必再排半天臨櫃。少掉至少 1–1.5 天流程，對急撥款族群超有感。目前規定仍需透過「地政士或律師帳號」操作，一般民眾無法自行送件，但至少不用自己奔波。

多人共有怎麼辦？持分房屋抵押權設定 4 步驟

房屋如果是「兄弟姊妹共有」或「夫妻+父母共有」，要做房屋設定會 比單獨產權複雜：

1. 確認每位共有人的持分比例：地政謄本上看得一清二楚。

2. 全員到場或委託書：任何一人缺席、委託書又不合格，地政所直接退件。

3. 統一設定順位：若有人只願意設第二順位，必須在契約書標註，否則視同全部同順位。

4. 完成後領回「他項權利設定契約書」：多人共有時這份文件影本日後賣屋、增貸都會再用到。

小提醒：若共有人成年但人不在國內，可到駐外館處辦「委任公證」；別等到送件當天才發現簽名無效，耽誤撥款時程。

銀行件 vs. 民間件時程差

辦理對象	送件後核准	撥款時間
銀行（房貸）	約 1 個工作天	最快 4 小時入帳
民間融資	文件 OK 即送件	2–3 個工作天

常見退件紅單 5 大原因，提前避雷不走冤枉路

地政事務所每天都在退件，原因 80% 都是文件小失誤：

1. 印鑑證明超過 3 個月：系統一掃即退。

2. 權狀號碼填錯一碼：人工改寫也不行，需重新列印申請書。

3. 共有權人沒到場、委託書格式錯：最常見「朋友代簽」直接被打回。

4. 設定金額與借款契約不一致：「最高限額」寫錯，需雙方重簽。

5. 規費不足或匯款收據遺失：繳費單別急著丟，領件時一定會再檢查一次。

把這 5 點在送件前逐項對照，基本上就能一次過關，不用多跑一趟地政所。

房屋設定會不會影響房子權利？會不會被拿走？

很多人擔心：我房子設抵押之後，是不是就不是我的了？

其實房子還是你的，只是上面會有「抵押權」的紀錄。除非你真的不還錢，銀行才有可能透過法拍來回收貸款金額。

只要你正常繳款，這個抵押不會影響你居住、出租、甚至轉手賣掉房子（但賣掉前要先清償貸款）。

設定抵押後的稅務眉角：房屋設定會影響房地合一稅嗎？

• 房地合一稅：單純設定抵押權 不會產生移轉行為，因此不課稅。真正賣屋、過戶或法拍才會計入持有期間計算。

• 土地增值稅：同理，只在所有權移轉時才課徵。抵押或塗銷都不影響。

• 印花稅：簽訂借款契約書時通常會有微額印花稅（借款契約千分之 0.4），銀行會直接代收。

結論：房屋抵押權設定本身幾乎不會增加實質稅負，但若未來打算出售房屋，要記得「先塗銷、後過戶」，否則買方銀行難以核貸，交易流程反而卡關。

抵押權設定金額 & 規費公式解密

設定金額 1.2 倍計算範例

銀行怕風險，通常把「貸款額 × 1.2」當作設定金額。

• 例：貸款 800 萬 → 設定金額 960 萬。

• 好處：之後想增貸，不用再跑一次設定。

有些民間融資會抓到 1.3 倍，簽約前一定問清楚。

登記費 1‰、書狀費 80 元怎麼算

• 登記規費：設定金額 × 1‰（千分之一）。

  • 上面例子 960 萬 → 9,600 元

• 書狀費：每件固定 NT$80。

• 印花稅：借款契約 0.4‰ 另計（銀行多半代收）。

加總下來，單純官方費用大概落在 萬元上下，實際還要再加 代書費 或 公證費。

抵押權類型與順位：第一胎、二胎 & 最高限額

• 普通抵押：對應一次性貸款，額度固定。

• 最高限額抵押：像一張額度卡，限額內可循環借還。常用於企業透支或房屋增貸。

• 順位：

  • 第一順位：最先受償，利率最低。

  • 第二順位（二胎）：要等一胎拍賣結餘才輪到，風險高、利率也高。

那如果已經是辦最高限額還能做房屋二胎嗎？答案是：可以的，但要看限額內剩多少餘額，銀行願不願放行！

增貸別傻傻重設！用「部分塗銷」現省 4,000 元代書費

很多人聽到「增貸」就直覺：先塗銷舊抵押、再重新設定新額度。事實上，只要向地政所申請 「部分塗銷」 就能搞定——你只解除已清償那段本金，保留原順位，其餘條件不變。

按照地政士公定價，全塗銷要 2,000 元，重新設定再收 4,000 元；改做部分塗銷只收一次設定費，等於直接省 4,000 元。線上申辦系統也已支援部分塗銷功能，急件最快半天就撥款！

塗銷 / 變更抵押權 6 步驟

1. 開立清償證明：跟銀行申請。

2. 準備登記表單：塗銷 or 變更。

3. 檢附文件：權狀、身分證、印鑑證明。

4. 向地政事務所申請：臨櫃或代書送件。

5. 繳規費：塗銷登記費同樣 1‰，但以設定金額為基準；書狀費 80 元。

6. 領回新權狀：上面不再顯示抵押權。

清償貸款後如何解除

• 貸款結清 → 立即申請塗銷 → 拿到塗銷後權狀，房子恢復「無負擔」狀態。

• 不塗銷就賣屋？買方銀行通常不買單，交易恐卡關。

增貸、轉貸時要先變更

• 增貸：提高限額 → 辦「變更設定」即可。

• 轉貸：換銀行 → 先塗銷舊抵押，再設定新抵押。

兩步驟可請代書「同步送件」，避免斷層。

小提醒：房屋設定這幾點千萬別忽略！

不要亂簽保證人：如果你幫人當保證人，被設定抵押權，會有被追債風險！

設定順位很重要：第一順位通常比較安全，第二順位則風險較高、利率也可能比較高。

記得辦「解除設定」：貸款還清後，銀行不會主動幫你解除，記得要自己辦，不然會影響未來貸款或賣屋。

自行辦 vs. 代書代辦：費用、時間、風險

項目	自行辦	代書辦
規費	同樣 1‰ + 80 元	同左
代書費	0	約 4,000–6,000 元
跑件次數	2–3 趟地政 + 報件排隊	0
風險	文件填錯、補件	代書幫把關
建議對象	時間多、想省錢	忙碌族、跨縣市買屋

抵押權怎麼查？線上 e-謄本教學

設定完抵押權好後，該怎麼查詢呢？現在線上就可以直接查詢成功！

1. 進入「地政 e-房地資訊」網站

2. 使用 自然人憑證 或 健保卡＋讀卡機 登入

3. 選擇「他項權利部」→ 輸入地段地號

4. 線上刷卡繳 20 元，就能下載 PDF 謄本

5. 建議再核對「設定日期、金額、銀行名稱」，確認無誤

如果沒有讀卡機的話，可以直接帶身分證到地政事務所臨櫃申請，20 分鐘就可以取件！

房屋設定 vs 房屋買賣登記：不要搞混了！

項目	房屋設定登記	房屋買賣登記
意義	把房子當抵押，擔保債務	轉移所有權，變更屋主
“>影響	不影響居住權，但有抵押負擔	權利義務全部轉手
何時辦	貸款、增貸、二胎	買賣成交過戶

房屋設定實際案例參考：首購族辦理流程全紀錄

陳先生是台南的上班族，首購一間總價 980 萬的電梯大樓，申請銀行房貸 700 萬。辦理貸款時，銀行要求辦理「房屋抵押權設定」做為貸款保證。

實際流程如下：

1. 由銀行配合代書處理設定流程
2. 提供身份證影本、印鑑證明、土地建物權狀等資料
3. 登記後銀行約 3 天內完成撥款

實際費用：

• 登記費：700 萬 × 1‰ = 7,000 元

• 書狀費 + 印花稅：約 2,200 元

• 代書費：10,500 元（約 0.15%）

• 總費用 ≈ 19,700 元（佔貸款額 0.28%）

陳先生表示：「整個流程比想像中順利很多，代書也會主動通知我哪天可撥款，對首購族來說，這些流程如果有人帶真的差很多。」

94小編建議：首購族務必確認貸款利率之外，也別忘了詢問設定費用，提前準備不會措手不及。

免費開啟「地籍異動即時通」，防冒名設定最後一道鎖

房地產詐騙層出不窮，最怕有人冒你名義去做房屋抵押權設定。其實內政部早推出 「地籍異動即時通」：只要名下房地一被送件買賣、查封或抵押，系統馬上以簡訊＋Email 雙管齊下通知。

申請完全免費，拿自然人憑證登入數位櫃檯 5 分鐘就能啟用。開啟後等於在房屋設定外再加「即時警報鎖」，就算證件被盜也能第一時間阻止不法登記。

總結：房屋設定不是陷阱，是保障

「房屋抵押權設定」聽起來雖然有點可怕，但其實是一種雙方互相保障的機制。只要你是正常借款、按時還款，這項設定不會帶來什麼民間二胎詐騙問題。

相反的，它讓你能夠順利借到資金，完成購屋夢，或是解決臨時的資金壓力。只要懂得怎麼看、怎麼用，設定抵押權會是你資金規劃中很重要的一環。

房屋設定常見問題

Q1：房子被家人設定怎麼辦？

若家人替你的房屋辦理抵押設定，需先透過地政謄本查詢抵押權狀態；若你非設定人，或簽名非你本人，可申請塗銷並提存撤銷訴訟，必要時需透過司法程序確認抵押設定效力。

Q2：房子被設定可以過戶嗎？

可以，但會承受抵押擔保。過戶後原設定仍隨房屋變動。若買方不希望有抵押負擔，須先辦理塗銷設定，再進行過戶，或事先達成買賣、塗銷及撥款協議流程。

Q3：抵押權設定要多久？

如上述，自辦約 2–3 個工作天、若委託最快 1 天完成登記。

Q4：設定費用會很貴嗎？

標準政府費用（規費 + 書狀費）約 5,080 元（以 500 萬設定額例）；若委託代書，加收 4,000–8,000 元，甚至可能超過 10,000 元，整體最多花費約 20,000 多元。公證、保險則另計。

Q5：房貸還完了，房屋抵押權設定需要自己解除嗎？

是的。貸款清償後需向地政所辦理「塗銷登記」，並備妥清償證明、塗銷同意書、他項權利證明書、身份證、印章等文件，自辦需約半小時至1天完成。若委託代書則視代書速度快慢。

Q6：房屋抵押權設定可以自己辦嗎？還是一定要請代書？

可以自行辦理，但需本人親自跑地政事務所，準備完整文件（印鑑證明、權狀等）並熟悉登記流程。若沒經驗，建議交由代書處理比較省時省力，也能避免資料錯誤導致延遲撥款。

Q7：找民間貸款設定抵押會不會比較危險？

只要是合法立案、有營業登記的融資公司或當鋪業者，設定程序仍會依照地政流程辦理。但相對銀行，民間貸款利率較高、手續費較多，建議事前一定要詢問清楚總費用與還款方式，並簽訂白紙黑字的合約。

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