不是屋主也能貸款嗎？房屋抵押貸款非本人申辦規定解析

想用爸媽的房子貸款？想幫配偶或家人代辦房貸？或是你遇到最經典的情境：「房子不是我的，但錢要我付」？

其實很多人都遇過這種狀況，但網路上的資訊不是太業配，就是講得超官方！既然這樣不如用最好懂、好吸收的方式，讓你知道原來房屋抵押貸款非本人到底能不能辦、以及自己能貸多少、有哪些眉角要注意，避免踩雷或被詐騙！

非本人申請房屋抵押貸款可以嗎？

先說最關鍵的一句話：

可以，但一定要「屋主同意＋授權」才合法。

也就是說，只要房屋所有權人願意簽名、提供文件、或和你一起辦，那非本人是可以申請房貸的。

比較常見的情況包括：

• 用父母名下的房子申請增貸、二胎

• 配偶的房子，但貸款人是另一半

• 房子登記在親戚名下，但實際上是你在繳貸款

• 屋主沒空，因此由他人代辦手續（要授權書）

非本人貸款可以抵押多少？

其實，「是否為房屋本人」並不會直接影響貸款成數。真正決定你能抵押多少、貸多少的關鍵，還是取決於房屋本身條件與貸款管道。
一般來說，只要有經過房屋所有權人的授權（例如委託書或共有人同意書），金融機構仍會依據房屋的市值、屋齡、地段來評估貸款金額。

以銀行為例，若房屋位於都市精華區、屋齡10年內，通常可貸到房屋現值的7成左右；但若是屋齡較高、位於郊區或偏遠地段，成數可能降為5到6成。
如果該房屋已經有房貸，則只能以「增貸」或「二胎貸款」的方式再借，成數會進一步降低，通常介於3到5成之間。

另外，不同貸款管道的評估標準也不同：

• 銀行：審核嚴謹，成數穩定但需符合授權與信用條件。

• 融資公司或民間機構：審核較彈性，但成數與利率浮動較大。

• 合法當舖：可用不動產抵押，但通常金額較少、利率較高。

所以只要授權文件齊全、房屋條件良好，即使貸款人不是房屋所有人，有機會貸到5至7成的房屋市值！

常見成數參考：

哪些情況下可代辦房貸？父母、夫妻、親友案例一次看

情境 1：用父母的房子貸款（最常見）

很多剛出社會、剛創業、急需資金的人，名下沒有房子，因此會請爸媽授權或直接由爸媽當借款人，而自己負責繳貸款。

這樣是合法的，但要有授權、或爸媽當共同借款人
最容易產生「贈與稅」跟「繼承糾紛」問題

情境 2：夫妻互相用對方的房子貸款

在婚後財產共有的情況下，房子雖然屬於夫妻共同生活資產，但實際上登記在誰名下仍是銀行評估的依據。
如果房屋登記在先生名下，而太太想用這棟房子辦理貸款（或反之），銀行通常會要求以下兩項條件：

1. 屋主本人必須書面同意
   房屋所有權人需簽署「同意書」或提供授權，確認願意以該房屋作為抵押品。

2. 屋主需共同參與貸款契約
   多數情況下，銀行會要求屋主與申貸方共同簽約，成為共同借款人或保證人，確保雙方都對債務負責。

簡單來說，即使夫妻關係再親近，只要房屋不是登記在自己名下，就不能單方面拿去抵押貸款。必須經過合法授權與雙方同意，銀行才會受理申請。

情境 3：親友代辦

如果貸款人並非屋主本人，而是由親戚或朋友代為申辦，銀行的審核就會明顯嚴格許多。
這是因為非直系親屬之間，涉及「借名登記」或「贈與」的風險較高，銀行為了避免爭議，通常會特別要求：

• 提供更完整的身分證明與關係說明，例如親屬關係文件、同住證明等。

• 繳交正式的授權書與委託書，且須經過公證或見證程序，確保授權有效。

• 確認房屋沒有借名或贈與疑慮，銀行可能會進一步查核房屋來源與金流。

若無法清楚證明代辦關係的合法性，銀行多半不會放款。
因此，這類情況最安全的方式是：由房屋所有權人親自向銀行說明並出面簽署文件，可避免不必要的審查與誤會。

申辦條件與必備文件

如果是非本人代辦房屋抵押貸款，所有與房屋相關的資料，都必須以屋主名義為主。
也就是說，雖然你是代辦人，但銀行主要審核的對象仍是「房屋所有權人」。

屋主需要準備以下文件：

• 身分證正反面影本
• 印鑑證明與印章（地政用）
• 土地或建物權狀
• 戶籍謄本
• 存摺封面影本（作為撥款帳戶使用）
• 近一年房貸繳款證明（若房屋已有貸款，供銀行評估剩餘額度與增貸空間）

至於代辦人（也就是非本人），則必須另外準備授權書，並附上雙證件正反面影本，讓銀行能核對身分與委託關係。
這份授權書必須由屋主親自簽名，有些銀行甚至會要求經公證，確保整個程序合法有效。

其實只要屋主資料齊全、授權文件正確、雙方身分明確，就是不是本人也能順利辦理房屋抵押貸款，也不會影響核准結果！

房屋抵押貸款非本人流程圖解

下面用超白話方式帶你走一遍流程：

1. 估價 → 貸款機構到現場看房況，抓市值
2. 確認成數與方案 → 看可貸多少、利率多少
3. 準備文件 → 身分證、印鑑、授權書、權狀等
4. 提出申請 → 銀行或貸款公司開始審核
5. 簽約＋設抵 → 到地政事務所辦「抵押權設定」
6. 撥款 → 完成後 1 小時～1 日內入帳

非常簡單，但重點是：
只要是「非本人」，銀行會多審核兩件事：

• 屋主是否真的同意

• 是否具有「實質使用、還款能力」

合法授權書範例與注意事項

在辦理「非本人房屋抵押貸款」時，授權書是最關鍵的文件之一。只要授權內容不明確、或有空白欄位，銀行就有可能退件，甚至引發法律風險。

一般授權書內容應包含以下項目：

• 屋主姓名與身分證字號

• 代辦人姓名與身分證字號

• 授權內容（例如申請房屋抵押貸款、簽約、資料遞交）

• 授權有效期限

• 當事人親筆簽名與印章

• 明確載明不得空白授權（避免詐騙或濫用）

撰寫授權書時，也要特別注意以下事項：

• 不可提供空白印鑑證明或未填妥的授權書

• 授權內容需明確，避免出現模糊字眼（如「代辦相關事宜」）

• 代辦人不得私自變更撥款帳戶或收款人

• 授權期限結束後，務必收回所有原始文件，避免外洩或遭他人使用

若授權內容寫錯、太簡略，或文件未經當事人親簽，就可能導致銀行不受理，甚至出現冒名貸款、偽造契約等嚴重糾紛。

授權書公證是否必要？

在多數情況下，銀行雖然不會強制要求授權書公證，但若貸款金額較高、或是授權關係較為複雜（例如代辦人並非直系親屬），多數銀行仍會建議進行公證或見證，以確保文件真實有效。

公證的目的，是讓第三方（通常是公證人或律師）確認簽署人身分與授權意願，避免日後發生「屋主否認授權」或「偽造簽名」等爭議。
公證費用依地區與金額不同，一般約落在新台幣 1,000～3,000 元之間，屬於一次性費用。

若是高額房屋抵押貸款、或涉及多人共同持有的房產，建議主動提出公證申請，這樣能讓銀行更放心核貸，也能保障屋主與代辦人的雙方權益！

房屋抵押貸款種類有哪些？

許多人常搞不清楚「房屋貸款」、「房屋增貸」、「二胎房貸」有什麼不同，其實這三種都是房屋抵押貸款，只是條件與順位不同。

簡單區分如下：

房屋貸款：

第一次以房屋作為抵押，向銀行申請貸款。常見於買房時的房貸，利率最低、額度也較高。

房屋增貸：

已經在還房貸，但房屋還有殘值或增值部分，可以再拿來「增貸」一筆。通常是原銀行加貸，手續較簡單。

房屋二胎（或二順位貸款）：

第一順位的房貸還沒繳清，再向其他銀行或融資公司借第二筆。利率通常較高，但二胎房貸審核時間速度快、條件彈性大。

這三種都是房屋抵押貸款的一種，差別在於「抵押順位」、「貸款利率」和「可貸金額」。選擇前，建議根據自己的財務狀況與需求，評估哪一種最合適。

不同貸款管道比較

了解房屋抵押貸款的種類後，接下來要選擇「向誰借」也很重要。常見的貸款管道有三種：銀行、融資公司與民間貸款。它們在利率、核准速度、申請門檻上各有不同！

銀行貸款
銀行的房屋抵押貸款利率最低、最穩定，適合信用良好、收入穩定的申請人。不過審核流程較嚴格，需要完整的財力證明與信用紀錄，核准時間也相對較長。

融資公司貸款
若曾有信用瑕疵、或銀行退件，也可以考慮融資公司。融資公司審核速度快，條件彈性高，但利率會略高於銀行。若急需資金週轉，這是折衷的選擇。

民間貸款
民間貸款是指非金融機構提供的借款服務，例如私人放款或代書貸款。優點是幾乎不看信用條件，核准快、撥款迅速，但風險也較高，必須確認對方是否合法登記、合約條款明確，避免高利或糾紛。

以下是三個不同管道的比較，我們用表格來讓大家更了解：

如果你是非本人代辦：銀行最嚴格、當舖最寬鬆、融資介於中間！

房屋抵押貸款常見風險與詐騙陷阱

風險 1：授權太簡略 → 變成借名登記或贈與

• 若你幫父母還房貸，但文件沒寫清楚 → 可能被認定為贈與

• 若代為持有房產 → 會變「借名登記」，法律上很麻煩

 風險 2：影本外流被假冒申貸

房貸不能用影本申請，但：

• 印鑑＋身分證＋權狀影本 → 足以偽造契約

• 有些詐騙會以「代辦貸款」偷資料

風險 3：屋主負債被牽連

如果貸款人沒還款，銀行會直接找屋主：

• 若屋主是保證人 → 要一起負責

• 若屋主是共同借款人 → 承擔 100% 債務義務

這點一定要事前講清楚，不然很容易造成家庭糾紛。

總結

如果你正在煩惱「房子不是我的，我可以貸款嗎？」、「我能用爸媽或配偶的房子增貸嗎？」其實答案很簡單：可以，但一定要屋主同意，而且所有文件都要齊全、授權要合法。

非本人能不能貸，不是銀行最在意的重點；真正決定你能貸多少的，是房子的市值、屋齡、地段、以及是否已經有房貸。只要授權書、同意書、身分資料都備好，銀行仍會依照正常流程評估，大多能貸到市值 5～7 成，房況好甚至更高！

房屋抵押貸款非本人常見問答

Q1：房屋抵押貸款非本人可以辦嗎？有哪些條件？

可以，只要屋主願意配合並提供證件、印鑑證明等基本資料，你就能以授權的方式代辦。銀行最看重的是「屋主有沒有同意」以及「還款安排是否合理」。

Q2：房屋抵押貸款非本人需要授權書嗎？格式怎麼寫？

需要，而且授權書要寫清楚雙方資料、授權範圍與簽名，不要空白授權或模糊授權，這樣才能避免被冒名使用或產生法律爭議。

Q3：不是屋主可以貸款嗎？用父母名下的房子能貸嗎？

你本人不能直接貸，但父母同意就能用他們名下的房子申請房貸、增貸或二胎，再由你負責還款。核心就是「屋主要點頭」。

Q4：房屋抵押貸款非本人要注意什麼風險？

授權不清楚、印章外流、代辦人亂用資料都是常見風險。另外如果是你付錢但房子不是你的，日後可能被認定是贈與，甚至影響繼承，因此建議事前講清楚、寫清楚。

Q5：房屋抵押貸款非本人可以貸多少？利率怎麼算？

成數與是否本人無關，主要看房子的市值、屋齡、地段與貸款管道。銀行通常貸 6～8 成，融資約 7～9 成，民間成數更高但利率也較高。利率依管道不同大約落在 2%～20% 以上。

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