很多人急著辦二胎房貸，最常問的問題不是「利率多少」，而是「到底要等多久？」有人三天就拿到錢，有人卻等了半個月還沒消息。其實審核速度會因為你找的管道不同而差很大！所以今天貸款家就來告訴你，銀行銀行、融資公司、代書跟當鋪的審核時間、流程、以及加快撥款的訣竅，讓你在急需資金時不再亂猜、也不再瞎等。

二胎房貸審核時間平均多久？

要先說個重點：每個管道的審核速度真的不一樣。一般來說，銀行最慢、當鋪最快，融資公司介於兩者之間。以下幫你拆開來看。

銀行二胎房貸審核時間

銀行辦事一向細，二胎房貸也是如此。平均要7-14天，因為要經過房屋鑑價、聯徵查詢、財力審核、主管覆核，到最後抵押設定。只要中途有補件、假日或鑑價延誤，時間就會拉長。不過也別全怪銀行，畢竟他們的流程最安全、利率也最低。對信用良好、不急著用錢的人來說，這反而是最穩的選擇。

融資公司二胎房貸審核時間

如果你希望在一週內拿到資金，融資公司會是比較快的選項。平均3-7天就能完成審核，流程也比銀行簡單。多半只會看你的房屋殘值、收入證明等基本條件，有些大型融資公司甚至有內部鑑價團隊，可以邊估價邊審件，效率快上不少。民間二胎利率雖然比銀行高一點，但對想「快一點、又不想冒太多風險」的人來說，是很折衷的方案。

代書、民間二胎房貸審核時間

代書或民間放款的速度最快，通常1～3天內就能撥款，甚至有當天放款的案例。這類業者多半不查聯徵、也不要求薪轉，只要房子還有抵押空間就能談。不過風險也相對高，利率常落在10～24%之間，有些甚至更高。建議一定要挑有登記、有公司地址、口碑好的代書，別一時貪快反被坑。

當鋪二胎房貸審核時間

如果你真的急到明天就要用錢，那當鋪絕對是「最快」的選擇。通常1～2天就能放款，程序很單純，只看抵押物價值，不查信用、不看收入。不過代價是利率高得多，通常在15～30%之間。當鋪適合短期週轉，千萬別拿來做長期貸款，不然壓力會很大。

各管道審核速度與條件比較表

小提醒：銀行週末不作業，地政的房屋抵押權設定與撥款都只能在平日進行；若文件不齊全、屋況不符或聯徵分數太低，時間都會被拉長。

影響二胎房貸審核時間的七大關鍵因素

就算是同一家銀行，不同人申請也會差好幾天。為什麼？因為影響審核時間的關鍵其實很多。

聯徵查太多或信用有瑕疵

如果三個月內被查聯徵超過三次，或曾有逾期、債務協商紀錄，銀行系統會直接列為高風險案件，要人工覆核，時間自然拉長。

房屋鑑價與抵押設定狀況

一胎的設定金額太高、或屋況太舊，都會讓銀行要求重新鑑價。這通常會多花2-3天。

收入證明或財力文件不足

沒有薪轉、收入不穩的自營業或臨時工，常被要求補上報稅資料、勞保紀錄或存摺證明，來來回回就又多幾天。

原房貸還在寬限期

大多數銀行會要求「繳滿本金一年以上」才願意受理二胎。如果你還在寬限期，幾乎會被婉拒，建議改找融資公司。

文件不齊或補件拖延

印鑑證明、所有權狀、建物謄本缺一不可。少一樣都可能讓案件暫停審核。

屋齡過高或地段偏遠

屋齡超過30年、頂樓加蓋、或位在偏遠地區，銀行會重新評估風險，整體時程自然變長。

審批流程層級不同

銀行的流程最多層，要層層核准；融資公司或當鋪的決策權集中，所以動作快。越嚴謹越安全，但也越慢，這就是取捨。

加快審核的實用準備清單

想讓審核快一點，最關鍵的就是「資料一次備齊」。準備越完整，貸款越順。申請前先查一下自己的聯徵紀錄，避免短期內同時向多家送件。身分證、印鑑證明、房屋權狀、薪轉6個月資料一定要備齊。沒有薪轉的話，就準備報稅表、營業登記或勞保紀錄。房子記得整理乾淨、拍幾張清楚照片，鑑價分數會好看很多。

如果不熟悉抵押設定流程，可以委託代書代辦，省事又省時間。最後一個重點：找有內部估價、能線上簽約或對保的融資公司，真的可以省掉2-3天的等待。

結語：快與穩的平衡，才是安全撥款的關鍵

銀行慢但穩、融資公司快又靈活、代書和當鋪雖然超快，但風險也高。要選哪一種，得看你有多急、又能承受多少利率。記得，快不一定好，穩才是真的安全。如果想讓資金順利到手又不被坑，從現在就先準備好資料，等到真的需要時，你會發現流程快得多、也安心得多！

二胎房貸審核常見問題 

Q1：銀行審太久，可以同時送民間或當鋪嗎？

不建議。多筆聯徵查詢會被系統認定為過度借貸，反而更難過件。

Q2：最快能幾天拿到錢？

條件好、資料齊的話，融資公司最快3天，民間或當鋪甚至1天就能入帳。

Q3：銀行假日會審件嗎？

不會。銀行跟地政事務所都只在平日作業。

Q4：審太久會被退件嗎？

如果超過30天還沒補齊資料，銀行系統會自動關案，想重申就得重跑流程。

Q5：想快又怕風險，有折衷方案嗎？

可以考慮合法登記、且與銀行合作的融資公司，安全又不拖時間。

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在申請房貸時，最讓人頭痛的事情就是銀行開口要「保人」擔保。到底房貸保人是銀行一定要的嗎？還是只有特定情況才需要？其實根據《銀行法》，並沒有規定房貸一定得有保人，是否需要保人，其實都是取決於借款人的信用、收入穩定度與銀行的風控評估。

房貸保人必要嗎？什麼情況銀行會要求保人？

申請房貸時，最怕聽到銀行一句：「這筆貸款可能要請你找個保人喔！」很多人這時候都會直冒冷汗，房貸保人真的必要嗎？還是只有某些情況才會被要求？

其實根據《銀行法》第12-1條，銀行並沒有強制規定房貸一定要有保人，是否需要保人，主要取決於銀行的內部風控與借款人的條件。
換句話說，只要你的信用良好、收入穩定、負債比不高，銀行通常不會刻意要求保人，反而更希望貸款流程簡單、風險明確！

那麼，在什麼情況下銀行才會開口要保人？

以下幾種狀況最常見：

• 信用紀錄不佳：過去有遲繳、欠款紀錄或信用分數偏低。

• 收入不穩定：像是自由業、兼職族或剛轉職的人。

• 年齡較高：若超過60歲，銀行會評估長期還款風險。

• 房屋非本人持有：例如幫家人買房、登記在他人名下。

簡單來說，當銀行對借款人的「還款能力」沒那麼有把握時，就會希望有保人分攤風險。
但若你的財務條件夠穩、信用紀錄乾淨，其實大多數情況下可以不用保人，靠自身條件就能順利過件。

房貸保人應具備的條件

擔任保人不是隨便簽個名那麼簡單，銀行也會審核保人的資格條件。

年齡與身份

通常保人需年滿18歲，有部分銀行會設定上限60或65歲，以確保保人有穩定經濟能力與長期責任承擔力。

信用狀況良好

保人的信用紀錄會被銀行完整查核。若保人本身有信用瑕疵，銀行一樣會拒絕。但某些銀行貸款會比較好過，您可以參考這一篇文章，找到適合自己的房屋貸款。

推薦文章：貸款最好過的銀行怎麼選？過件率提高80%的關鍵策略！

穩定收入與財力證明

銀行通常要求保人的負債比低於50%，並具備穩定薪資、資產或存款證明。

親屬關係

多數銀行偏好二等親以內（父母、兄弟姊妹、配偶）作為保人，但也非硬性規定。只要保人條件好，非親屬也有機會。

保人類型與責任差異比較

一般保證人 vs 連帶保證人 vs 共同保證人

• 一般保證人：銀行必須先向債務人追討，無法直接找保人。
• 連帶保證人：最常見！銀行可直接向保人要錢，責任最大。
• 共同保證人：多位保人共同承擔相同責任。

先訴抗辯權是什麼？保人有什麼法律保障？

所謂「先訴抗辯權」，是指銀行在向保人追債前，必須先向主債務人追討。若簽的是連帶保證，這項權利會被放棄。簽約時務必要看清楚，不要稀裡糊塗當了連帶保證人還不知道！

擔任保人要注意的風險與自保策略

被追債的可能性與信用影響

一旦主債務人沒還錢，保人會被銀行列為追債對象，信用分數也會受損，未來自己貸款會變困難。

合約條款要看什麼

重點包括：

• 是否放棄先訴抗辯權
• 保證範圍（本金、利息、違約金）
• 責任期限是否有限制

如何設置保人責任的界線與期限

若有條件，建議談明責任上限或期限。例如設定保證責任只限於五年內、金額不超過某數字。

如果沒有合適保人、想避免使用保人，有哪些替代方案？

提升自身條件

改善信用紀錄、減少債務、提高收入證明，這些都能增加銀行信任度。

選擇「免保人貸款」方案

部分銀行與貸款機構提供「免保人」房貸，改以信用、收入或房屋本身作擔保。

利用房屋價值降低風險

若房屋本身估值高、貸款成數低，也能讓銀行放寬保人要求。

總結

房貸保人雖然看似只是「幫個忙」，但實際上法律責任非常重大。無論是當借款人還是保人，都應該充分了解條款與風險，別讓一時的情義變成長期的債務壓力。

若您在房貸過程中遇到「銀行要求保人」或「找不到保人」的問題，94貸款家可以協助您評估信用條件、規劃免保人方案，讓您輕鬆通過銀行審核、順利成家。因為，解決貸款麻煩的事就交給94貸款家就對了！

房貸保人條件常見問題 Q&A

Q1：保人可以是非親屬嗎？

可以，只要銀行認為保人財務與信用條件合格。

Q2：保人年齡到上限後會怎樣？

部分銀行會要求更換保人，或縮短貸款年期。

Q3：保人如果多次幫人作保，自己貸款會受影響嗎？

會。因為銀行會把保證金額列入潛在負債，影響個人信用評估。

Q4：是否可以在貸款過程中換保人或取消保人？

可以，但需經銀行審核並同意。通常會要求新的保人或條件補強。

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很多在高雄生活的人，可能因為創業、資金週轉或債務整合，開始搜尋「高雄房屋二胎」相關資訊。
但大部分人對「二胎房貸」的概念還有些模糊：什麼是房屋二胎？跟一胎房貸差在哪裡？辦理流程會不會很麻煩？利率高不高？今天就讓我為大家解答吧！

高雄地區為什麼很多人需要二胎貸款？

在高雄，越來越多人選擇「二胎房屋貸款」來解決資金需求。常見的原因包括：

• 資金週轉：臨時需要一筆資金，卻不想動用現金存款。
• 創業需求：中小企業主或自營商想拓展事業，但手頭資金不足。
• 債務整合：用房屋二胎來整合信用卡或高利貸款，降低還款壓力。

以上都說明了，房屋二胎融資是一種「以房養房」的做法，能在不出售房產的情況下，靈活調度資金！

高雄房屋二胎申請流程

準備的文件與基本資格

申請前通常需要準備：

• 身分證明文件（身分證、戶口名簿）
• 房屋所有權狀或謄本
• 一胎房貸的餘額證明
• 收入或財力證明（部分民間貸款可能要求較寬鬆）

申請管道

• 銀行二胎貸款：利率較低、條件較嚴格，通常要求信用良好、房屋狀況佳。
• 民間二胎融資：審核快速、彈性大，但利率較高，還款壓力也要考量。

二胎房屋申請流程步驟

1. 提出申請
2. 金融機構或融資公司進行審核
3. 確認額度與利率，簽署合約
4. 到地政事務所辦理抵押設定
5. 撥款完成

房屋二胎申請條件與額度

申貸人條件

• 年齡通常需滿 20 歲以上
• 信用紀錄良好
• 房屋必須在借款人或直系親屬名下

額度如何計算？

房屋二胎的可貸額度，取決於：

• 房屋市值
• 一胎房貸餘額
• 金融機構的風險評估

舉例來說：房屋市值 1,000 萬元，一胎貸款還有 400 萬，二胎可能能貸 200~300 萬，實際數字還要看銀行或融資公司評估！

影響核貸成功率的因素

• 個人信用狀況
• 房屋年限與地段
• 是否有穩定收入或還款能力

高雄房屋二胎利率與費用

很多人在考慮房屋二胎時，第一個問題就是：「到底要選銀行還是民間？利率差多少？會不會被收一堆費用？」其實只要掌握行情，就能避免掉進高利或隱藏費用的陷阱。

銀行 vs 民間利率比較

• 銀行二胎貸款：利率通常落在 3%～8%，雖然門檻較高，但利息負擔相對輕。
• 民間二胎融資：利率大約 8%～15%，甚至更高。優點是快、審核寬鬆，但成本自然比銀行高。
  但現在有許多民間二胎貸款，已經不像以往那麼高，如果申請人條件本身已經是良好的話，

常見費用有哪些？

除了利率之外，還有一些額外的支出需要注意：

• 代書費
• 抵押設定費
• 帳管費或其他手續費

申辦前務必要問清楚，避免之後才發現多了不少「隱藏開銷」。

如何降低利息與總成本？

• 多比較銀行方案：不要只看第一家，差一點利率，長期下來就可能省數萬元。
• 準備好完整資料：收入證明、財力文件齊全，能提升信用度，爭取到更好的利率。
• 謹慎選擇民間管道：若信用狀況不佳，務必挑選合法融資公司，避免落入高利或不合理條款。

高雄房屋二胎怎麼貸最划算？3 步驟快速拿到資金

很多人在找「高雄二胎房貸」時，最關心的就是：怎麼辦最快？怎麼貸最划算？ 其實只要掌握幾個步驟，就能節省時間、避免走冤枉路：

第一步：先估算額度

先確認自己房屋的市值與一胎餘額，這會影響二胎能貸多少。建議找銀行或代書免費試算，心裡有底再申請。

第二步：比利率與方案

• 銀行利率低，但流程久、審核嚴格。
• 民間融資快，但利率較高。
  要「貸得划算」，就是貨比三家，別只看一間就急著簽約。

第三步：準備好文件，加速撥款

若文件齊全，銀行大約 1～2 週可撥款，民間最快甚至能 1～3 天完成。建議提前備好資料（身份證、房屋權狀、收入證明），才能快又順利。

選擇高雄房屋二胎的優缺點

優點

• 快速取得資金
• 不需出售房產
• 核貸速度快

缺點

• 利率比一胎高
• 還款壓力大
• 若違約，可能影響房屋產權

什麼情況適合？

• 手邊急需資金，但房屋價值高
• 想要整合高利貸款，降低每月利息

高雄地區房屋二胎常見使用族群

• 中小企業主 、自營商：常用於週轉或進貨資金
• 有房但資金不足的家庭：急需資金但不想賣房
• 需要整合債務的人：把零散債務集中到一個貸款，方便管理

房屋二胎 vs 其他資金方案比較

與信用貸款相比

• 信貸額度低、利率高，但不需抵押
• 二胎額度高，但需以房屋作抵押

與房屋轉貸相比

• 轉貸是重新辦理一胎房貸，利率可能更低
• 二胎較快，但利率高於轉貸

如何判斷哪個方案更適合？

要決定「轉貸、二胎還是其他資金方案」最重要的不是聽哪個業務講得好，而是回到你的需求本身。你要借多少、要用多久、能承擔多少利息與風險。下面幫你把判斷邏輯拆成幾個實用面向，照著檢查就能快速下判斷。

1) 先釐清借款目的與時間長短

• 短期急用（天、週、幾個月）：重視速度，二胎或民間融資比較符合（撥款快）。

• 中長期、金額較大（數年還款）：重視利率與長期成本，通常轉貸（房貸重辦）會比較划算。

• 只是想整合多筆高利債務：若一胎利率低，考慮把高利的信用貸款或卡債併入房貸（轉貸或一次性整合）比較省利息。

2) 比較「總成本」而不是只看利率
別只盯著名目的利率數字，請把利息＋所有手續費（代書、設定、查估、可能的一胎違約金、帳管費）算進去。
舉例來說：如果轉貸要付比較高的手續費，但可以把利率降1%～2%，你要算算「多久可以回本」，若你打算持有很久，轉貸常常更划算；若只是半年內周轉回來，手續費可能吃掉省下的利息。

3) 撥款速度 vs 申請門檻

• 二胎、民間：速度快（幾天到兩週），門檻寬鬆，但利率高。

• 銀行轉貸：需時間（約一至數週），文件要求、信用與收入審核嚴格，但利率低、長期負擔小。
  所以如果你不能等，就得權衡「快」換「貴」；能等，則多比較銀行方案。

4) 風險承受與還款能力
把房子拿來當抵押，風險就存在：若無法還款，可能面臨拍賣或法拍問題。評估時務必確認每月最低還款是否在可負擔範圍內。信用不好時，銀行不容易核貸，你可能被迫選擇民間方案，但成本會更高，風險也更大，務必找合法業者並把還款計畫寫清楚！

5) 實務判斷流程（照這5步走）

1. 明確寫下：「我要借多少？用多久？用途為何？」

2. 向至少 2~3 家銀行與 1~2 家合法民間業者詢價（利率＋所有費用）並取得試算。

3. 把每個方案的「總成本（利息＋手續費）」換算到你預計持有年數，算出哪個方案總成本最低或何時回本。

4. 評估速度需求與風險（能等多久、還款壓力多少）。

5. 選擇最符合「用途＋時間＋風險承受度」的方案並確認合約細節（有無違約金、利率是否浮動、提前還款如何計算）。

6) 常見情境建議

• 創業或短期周轉1~6個月：若資金周轉速度是第一優先，可考慮二胎或短期民間方案，但限定金額與期限，避免長期滯留高利。

• 想降低長期月付、利息負擔（5 年以上）：優先評估轉貸，把房貸利率重新談低，長期看最省錢。

• 信用條件較差、需要較高額度：先衡量是否能改善收入證明或找保人；若不得已才選民間，但要選合法且條款透明的業者。

總結

高雄房屋二胎是一種靈活的資金解決方式，特別適合需要大額週轉、創業資金，或想要整合債務的人。
不過，在申請前一定要先評估自身還款能力，並比較不同銀行與民間融資條件，避免因利率過高或合約不清楚而陷入財務困境。

 

除了辦理高雄房屋二胎之外，台北二胎及台中二胎房屋，也能為您處理！當然其他地區也能一並處理到好，只要加入官方帳號或填寫表單，將會有專員為您服務。

高雄房屋二胎常見問題

Q1：房屋二胎一定要跟原本一胎銀行辦嗎？

A：不一定。你可以選擇原銀行，也可以選擇其他銀行或民間貸款公司。

Q2：二胎可以貸多少成數？

A：通常房屋總價的 60%-70% 減去一胎餘額，就是二胎大概能貸的額度。

Q3：二胎申請下來需要多久？

A：銀行通常需要 1-2 週，民間融資可能 1-3 天就能撥款。

Q4：信用不好還能辦二胎嗎？

A：若是找銀行，信用瑕疵會影響很大；但民間貸款有時會放寬條件，只是利率會更高。

Q5：房屋二胎會影響未來賣房嗎？

A：不會影響出售，但買方需要確認抵押權，通常要先清償二胎貸款，房屋才能過戶。

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第一次聽到「動保設定費」是不是滿頭問號？其實它就像機車版的抵押登記。貸款公司為了確保權益，先在監理系統「標記」你的愛車。

但重要的問題是要付多少、怎麼查、要不要每月再繳帳管費，還有繳清後到底怎麼解除？

 

機車設定費、動保設定費是什麼？

買機車或辦貸款時，常聽到「動保設定費」或「機車設定費」，這到底是什麼？簡單來說，這是一種「動產擔保設定」的手續費，讓貸款公司把車輛登記在擔保名單中，以保障債權人。就像房貸要做抵押登記一樣，車輛貸款也需要做「動保設定」。

動產擔保 vs. 抵押權差在哪？

只要記得一句話，車子靠「動保」房子靠「抵押」，差別就在於抵押物品是「會動」還是「不動」。

比較項目	動產擔保（車輛）	抵押權（房地、土地）
標的物	會移動：機車、汽車、機械	不動產：房子、土地
使用權	車主可照常騎乘	房屋仍可自住或出租
違約後	債權人可依法處分車輛	金融機構可拍賣不動產

 

哪些車輛一定要做動保設定？

• 機車：最常見，貸款金額小，但仍需設定。
• 重機：金額動輒數十萬，風險更高，動保必不可少。
• 汽車：不論新車貸、二手車貸，幾乎都需動保設定。

若貸款方案標榜「免動保設定費」就要特別留意其他隱藏費用，別高興得太早！

2025 機車設定費最新行情

動保設定費不是天價，但差異足以影響你的加油預算，先把下面幾筆錢算清楚，再談划不划算！

銀行設定費＋帳管費區間

• 設定費：2,000～5,000 元
• 帳管費（月繳）：100～300 元

融資公司一次性設定費解析

• 一次性設定費：3,000～6,000 元不等
• 部分公司還會額外收取「手續費」或「代書費」

設定費外還有哪些隱藏成本？

• 違約提前清償金（一般為剩餘貸款金額的 2%～5%）
• 帳管費長期累積，三年下來可能逼近一萬元
• 代書作業費：500～2,000 元

簽約前一定要先把合約裡面所有的費用加總起來，再決定要不要刷卡！才能真正少到機車設定費用。

 

動保設定費怎麼計算？影響金額的 3 大因素

1. 貸款額度、 成數：金額越高，設定費就越高。
2. 申辦管道（銀行 vs. 融資）：銀行相對便宜，融資公司較彈性但成本高。
3. 個人條件與風險係數：信用良好、財力穩定，費用可能較低；若信用有瑕疵，費用可能墊高。

線上動保設定 6 步驟圖解

• 登入監理服務網

• 選擇「動保設定」服務

• 上傳身分證、行照影本

• 填寫貸款資料與設定金額

• 線上刷卡或轉帳繳費

• 收取 Email 核准通知（1–3 個工作天）

 

動保註銷（解除）流程與費用

動保註銷很簡單可以先向銀行或融資公司索取「清償證明」，再選擇線上提交或親自跑監理所。

線上最快一天搞定、費用最低；臨櫃則多花時間與代書費，約三到五天完成。弄完註銷，車子才能安心過戶。

辦理方式	所需時間	主要費用	適合對象
線上註銷	最快 1 天	手續費 100 – 300 元	時間寶貴、習慣線上操作
臨櫃註銷	約 3 – 5 天	代書費 1,000 – 2,000 元	文件多、想一次搞定

 

註銷後過戶必看 2 重點

1. 「先註銷，後過戶」是硬規定
   • 動保設定還在，就代表車輛名義上仍是債權人「留一手」。
   • 監理站系統會直接擋掉過戶申請，買家也領不到新行照。
2. 註銷完成，才能合法過戶
   • 系統顯示「動保已解除」後，才可辦理所有權移轉。
   • 若逕自簽定買賣契約卻未註銷，日後發生違約或車禍糾紛，原貸款人與買家都可能被追責。

動保註銷就是過戶的「入場券」。先拿到解除確認，再辦移轉手續，才能避免權利歸屬不清的麻煩。

也要先確認自己有沒有未繳清的車貸，否則你想做設定借款也是一個難度！

真實案例｜兩招教你把設定費「省下來」

外送員機車貸 8 萬，設定費從5,000 ➜ 3,500

• 原方案：銀行 A，設定費5,000元、帳管費200元／月。
• 比價動作：阿杰另外詢問銀行 B、C，拿到較低的設定費報價。
• 最終成交：銀行 C，同額度 8 萬，設定費3,500元、帳管費150元／月。
• 省下金額：1,500元 現賺到手，相當於一週外送油錢。

 

自營商重機增貸，線上註銷省下2,000

• 狀況：自營商小陳重機貸款20萬，半年內賺到錢想提前還款。
• 選擇：他改走 監理服務網線上註銷，僅付300元手續費。
• 若跑臨櫃：需支付代書費2,300元並等候3–5天。
• 實際節省：約2,000元 外加至少三天的寶貴時間，直接拿去升級安全帽更實在。

最新費用區間 － 銀行、融資公司費用比價

機構	設定費	帳管費/月	違約提前清償金
富邦銀行	2,500元	200元	3%
台新銀行	3,000元	150元	2%
國泰世華銀行	2,000元	100元	3%
融資公司 A	4,000元	無	5%
融資公司 B	5,000元	200元	4%
融資公司 C	6,000元	無	5%

 

總結

動保設定費看似小錢，但長期下來加上帳管費與違約金，差異可能破萬元！想省荷包，最重要的是比價 + 選對管道。銀行雖便宜但審核嚴格，融資彈性大、成本高。

若不想踩雷、又想快速拿到資金，交給專業的94貸款家，幫你精準媒合最適合的方案，才是聰明的荷包守護術！

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在台北高房價時代，想靠房屋再貸套出現金？先搞懂「銀行二胎」與「民間二胎」的費用、速度與風險差異，再決定要不要動用 台北二胎房貸，資金才不會越借越貴。

台北房屋二胎是什麼？

在台北，房屋二胎不只是資金週轉的選項，更是屋主靈活運用資產的常見工具。

由於台北市房價高昂，許多屋主即使背負一胎房貸，名下不動產仍具相當的淨值可再利用。無論是裝修翻新、整合高利貸款、支付都更前期費用，或是作為緊急資金備援，「二順位貸款」都成了台北人熟悉的融資方式。

特別的是，相較中南部地區，台北市的民間二胎接受度更高、選擇更多元。除了銀行與信用合作社，還有專做北市市場的在地融資公司與代書，能針對屋齡高、共有人持分、危老重建等狀況提供客製化貸款方案。

台北房屋二胎可以貸多少？

行政區	平均單坪(萬)	銀行二胎最高成數	民間二胎最高成數
信義	128	70 %	90 %
大安	115	65 %	85 %
中山	104	65 %	90 %
松山	99	65 %	90 %
士林	82	70 %	95 %
內湖	81	70 %	95 %
文山	62	75 %	95 %
南港	78	70 %	95 %
萬華	60	75 %	95 %
大同	75	70 %	90 %
北投	59	75 %	95 %
中正	110	65 %	85 %

為什麼台北市民更需要二胎房貸？

台北房價長期位居全台之冠，許多民眾即使持有不動產，仍常因現金流不足而需週轉。加上北市多為屋齡30年以上公寓，翻新、修繕與危老重建需求旺盛，進一步提升了二胎貸款的實用性與接受度。根據統計，台北地區二胎申辦量是中南部的1.5倍以上。

2025年台北二胎房貸現況與政策影響

央行第七波信用管制：二胎需求上升

2024年9月起實施的第七波信用管制，大幅壓縮一胎貸款成數，使更多屋主轉向二胎資金管道。重點如下：

• 第二戶貸款成數從6成降至5成
• 首購不得有寬限期

台北二胎房貸利率趨勢與房價關係

• 銀行二胎利率：2.6%–10%
• 民間二胎（月息）：1.5%–2%，年化超過18%

房價高漲與央行緊縮政策交錯下，銀行願意承作二胎的比例下降，導致民間貸款比重上升。

當然也有貸款最好過的銀行，94貸款家有內部管道，可以幫您爭取到最好的利率！！

辦理台北二順位房貸的 3 大主要管道

管道	利率	撥款速度	審核難度	適合對象
銀行	2.6%–10%	7–14天	高，需要聯徵、財力、產權清晰	信用良好者
信合社/中小企銀	3%–11%	5–10天	中，較彈性	公教、企業主
民間（代書、P2P）	月息1.5%起	最快當日	低，看屋況為主	急用資金、不符銀行審件者

銀行為何婉拒？台北二胎房貸 5 大拒件主因一次看懂

• 負債比＞50 %：房貸＋信貸、卡債加總超標。
• 信用報告近 2 年有遲繳：即使補繳，紀錄仍留 24 個月。
• 屋齡 > 40 年：多數銀行直接婉拒，只能轉民間。
• 房屋持分、不完整產權：產權無法單獨設定抵押。
• 協商、更生中：視同高風險戶，除非有高價擔保品。

銀行二胎利率與可貸成數總表（2026年）

銀行	年利率區間	可貸成數	備註
永豐銀行	3.2 %–8.8 %	房價 60 %	可線上試算，屋齡 ≤ 40 年
遠東商銀	3.5 %–9.0 %	55 %	主打「二胎整合卡債」方案
合作金庫	3.4 %–8.2 %	60 %	公教戶利率再減 0.1 %
聯邦銀行	3.6 %–9.5 %	50 %	信評 A- 以上免保人
華南銀行	3.3 %–8.9 %	55 %	屋齡 > 35 年可能降成數
台北富邦	3.5 %–9.2 %	60 %	內科、信義區評估價可再上調

台北房屋二胎管道比較

項目	台北銀行二胎	台北民間二胎
核貸門檻	嚴格；需查聯徵、看負債比	寬鬆；重看房屋價值
利率區間	約 2.6%–10%	月息 1.5%–2%（折算年化 18%↑）
撥款速度	7–14 天	1–3 天
附加費用	設定費、鑑價費	代書費、服務費、違約金較高
風險	拒件率高	高利率、違約金、二胎順位拍賣風險

台北房屋二胎申辦流程 8 步驟

1. 需求評估：確認用途與還款能力

2. 房屋初估價：線上或找代書估價

3. 文件準備：地籍謄本、他權設定、財力證明

4. 送件審核：銀行查聯徵；民間看屋況

5. 鑑價派件：專業鑑價或代書現場評估

6. 核准簽約：確認額度、利率、期數

7. 抵押設定：至地政事務所辦房屋抵押權順位

8. 撥款、還款安排：撥款後按月還息或本息

小提醒：提前清償時須確認是否「違約金 = 3 個月利息」或其他計算方式，別等到想還款才發現得付一筆昂貴費用。

申請條件與常被拒原因

1. 信用評分不足 & 負債比過高

2. 房屋屋齡超過 40 年、加蓋或違建

3. 共有持分：須全體共有人同意

4. 危老屋或都更標的：雖潛在增值，但鑑價公司往往會走保守路線，導致核貸成數偏低

提高核貸成功率的 4 個技巧

• 優化財力文件：將薪轉、投資對帳單整合，增加「穩定現金流」證明

• 降低一胎欠款或整合負債：先談增貸或以其他資金還部分一胎

• 先自查聯徵：若近 3 個月查詢次數過多，暫緩送件

• 合法代書合約檢查清單

  1. 年化利率換算是否明示

  2. 違約金計算公式

  3. 是否包含「連帶保證」條款

台北房屋二胎利率與費用一次看懂

• 銀行二胎：根據 2025 年 金融聯合徵信中心統計，銀行二胎平均利率 6.8%，最低可達 2.6%，但要同時符合「信用 750 分以上＋房屋屋齡 20 年內」等條件。

• 信用合作社：約 7%–11%，部分可談寬限期。

• 民間融資：月息 1.5%–2%，另加代書費 3%–6%、設定費、服務費。

• 總成本試算：借 300 萬，民間月息 1.8%，月付利息 5.4 萬，若一年內未還本，利息支出就超過 64 萬。

貸款管道	平均利率區間	常見核貸成數	撥款速度	備註
銀行二胎房貸	3.2 % – 9.8 %	房價 60 % 左右	5–7 天	永豐、遠銀、玉山等 11 家仍承作二順位房貸
民間二胎（代書/融資）	6 % – 12 %	最高 90 %（視屋齡）	最快當日	較重手續費，適合短期資金周轉
融資公司「最高限額抵押」	5 % – 10 %	核貸一次高、後續可循環加貸	3–5 天	省去日後重設費用

央行 2025 年 7 月統計顯示，五大銀行新承作房貸平均利率已升至 2.303 %，推估台北二胎房貸利率也同步墊高 0.1–0.2 個百分點。若只比價「最低利率」容易踩廣告陷阱，實際核貸多落在 7 % 上下！

成功案例分享：靈活運用二胎資金

• 裝修翻新 300 萬：內湖老公寓屋主以民間管道撥款，兩週完工、出租租金翻 1.5 倍。

• 整合高利貸款 120 萬：透過銀行二胎，總利率由 18% 降至 8%，每月利息省下 1.2 萬。

• 老屋都更過渡資金 500 萬：70 歲房東申請二胎投入結構補強，完工後房屋估值增 20%。

北部房地二胎 5 大優勢：為何北市屋主越來越愛？

• 審核快：24 hr 初審，最快當日撥款。

• 不限信用：近兩年遲繳、協商戶仍可談成數。

• 屋齡友善：40 年以上公寓也能做到 7 成。

• 費用透明：月息 1.2 分以下＋免違約金，提前清償不怕被「割尾刀」。

• 個案彈性：可與危老重建、都更補助資金橋接，靈活度勝銀行。

以上 5 點為陽信開發揭露的實務操作優勢，但也意味利率高於銀行、需自行評估還款壓力

都市更新、危老補助 × 二胎：北市老屋「重建＋融資」雙箭齊發

台北超過 40 % 住宅屋齡已逾 30 年，若你打算走「危老重建」或「都更」路線，台北房屋二胎可以成為前期融資籌碼：

1. 危老重建補助

• 結構安全評估最高補助 45 萬
• 都更推動師免費協助申請。若提前取得二胎資金，可先支付評估與規劃費。

1. 公寓大廈修繕補助

• 2025 年建管處預算 700 萬，屋齡 30 年以上社區可申請外牆、防火更新，補助最高 50 %。

1. 融資策略

• 先以二胎墊付補助未核撥前的現金流，再於補助入帳時一次清償，實際利息成本僅計算幾個月，常比信用貸款低上一大截。

對老屋持有人而言，做好「政府補助 + 二胎橋接」的現金流規劃，可大幅降低重建前期資金壓力！

總結

在高房價與高負擔並存的台北，擁有不動產已不再只是安全感的象徵，更是可靈活運用的資金籌碼。當銀行貸款門檻提高、生活或投資需求迫在眉睫，房屋二胎就成為不少台北屋主的備案選項。無論你想整合債務、裝修出租、投入都更或危老補強，懂得善用二順位貸款的人，往往更能掌握資產主動權！

台北二胎房屋常見問題

Q1：台北房屋二胎最多可以貸到幾成？

A：銀行約60%，民間可到90%。需視屋齡與房況而定。

Q2：二胎利息如何？可以只付息不還本嗎？

A：銀行多為本息攤還，民間可談先息後本。

Q3：不同銀行的一胎，還能辦理二胎嗎？

A：可以，但需一胎銀行出具同意書。

Q4：屋齡40年以上就不能貸嗎？

A：銀行多數會婉拒，但民間貸款仍可談到7成。

Q5：危老或都更房屋可以貸款嗎？

A：可以，需評估實際結構與價值，建議搭配補助預算運用。

Q6：房屋共有人可以單獨申辦嗎？

A：不行，需全體共有人同意並共同簽署抵押。

Q7：台北民間二胎會不會被詐騙？

A：建議找合法代書、查詢評價，並要求明訂利率與違約金計算方式。

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