在台北高房價時代，想靠房屋再貸套出現金？先搞懂「銀行二胎」與「民間二胎」的費用、速度與風險差異，再決定要不要動用 台北二胎房貸，資金才不會越借越貴。

台北房屋二胎是什麼？一胎、二胎、三胎快速分辨

抵押順位與還款優先序

• 一胎（第一順位抵押）：最優先受償，利率最低。

• 二胎（第二順位抵押）：房子已經押給一胎銀行，再加設一筆抵押；受償順序僅次於一胎。

• 三胎：再往後排第三順位，風險高、利率也更高。

為什麼台北二胎需求居高不下？

台北房價多年居高不下，但許多人手上卻缺現金周轉：裝修、整合負債、創業、子女留學。二胎貸款就成了「以不動產套出現金」的最直接方式。

2025 年台北房屋二胎市場現況

央行第七波打房後的二胎生態

2024 年 9 月實施的 第七波信用管制，大幅壓縮一胎貸款成數，也使更多屋主轉向二胎資金管道。管制重點包含：名下有房者首購不得有寬限期、第二戶貸款成數從 6 成降到 5 成等措施。

利率走勢 vs 房價指數

根據近期市場統計，銀行二胎利率約 2.6%–10%；民間管道（融資公司、代書）月息則從 1.5%–2% 起跳，年化遠高於銀行。然而在央行緊縮後，銀行願意做二胎的家數更少，導致民間比重上升。

當然也有貸款最好過的銀行，94貸款家有內部管道，可以幫您爭取到最好的利率！！

辦理台北二順位房貸的 3 大主要管道

1. 銀行二胎：利率最低，但審核最嚴，需檢附完整財力、信用良好且房屋條件佳。

2. 信用合作社、中小企銀專案：細分利率略高於大型銀行，但門檻相對寬。

3. 民間二胎（代書、融資公司、P2P）：審件速度最快，可一天撥款；利率、手續費最高，合約條款須特別留意。

銀行為何婉拒？台北二胎房貸 5 大拒件主因一次看懂

• 負債比＞50 %：房貸＋信貸、卡債加總超標。
• 信用報告近 2 年有遲繳：即使補繳，紀錄仍留 24 個月。
• 屋齡 > 40 年：多數銀行直接婉拒，只能轉民間。
• 房屋持分、不完整產權：產權無法單獨設定抵押。
• 協商、更生中：視同高風險戶，除非有高價擔保品。
  （資料整合自鼎浚理財與大揚代書實務說明）

2025 最新：台北二胎房貸可辦理銀行懶人包

銀行	年利率區間*	可貸成數	備註
永豐銀行	3.2 %–8.8 %	房價 60 %	可線上試算，屋齡 ≤ 40 年
遠東商銀	3.5 %–9.0 %	55 %	主打「二胎整合卡債」方案
合作金庫	3.4 %–8.2 %	60 %	公教戶利率再減 0.1 %
聯邦銀行	3.6 %–9.5 %	50 %	信評 A- 以上免保人
華南銀行	3.3 %–8.9 %	55 %	屋齡 > 35 年可能降成數
台北富邦	3.5 %–9.2 %	60 %	內科、信義區評估價可再上調

銀行 vs 民間：台北房屋二胎全方位比較

項目	銀行二胎	民間二胎
核貸門檻	嚴格；需查聯徵、看負債比	寬鬆；重看房屋價值
利率區間	約 2.6%–10%	月息 1.5%–2%（折算年化 18%↑）
撥款速度	7–14 天	1–3 天
附加費用	設定費、鑑價費	代書費、服務費、違約金較高
風險	拒件率高	高利率、違約金、二胎順位拍賣風險

台北房屋二胎申辦流程 8 步驟

1. 需求評估：確認用途與還款能力

2. 房屋初估價：線上或找代書估價

3. 文件準備：地籍謄本、他權設定、財力證明

4. 送件審核：銀行查聯徵；民間看屋況

5. 鑑價派件：專業鑑價或代書現場評估

6. 核准簽約：確認額度、利率、期數

7. 抵押設定：至地政事務所辦房屋抵押權順位

8. 撥款、還款安排：撥款後按月還息或本息

小提醒：提前清償時須確認是否「違約金 = 3 個月利息」或其他計算方式，別等到想還款才發現得付一筆昂貴費用。

申請條件與常被拒原因

1. 信用評分不足 & 負債比過高

2. 房屋屋齡超過 40 年、加蓋或違建

3. 共有持分：須全體共有人同意

4. 危老屋或都更標的：雖潛在增值，但鑑價公司往往會走保守路線，導致核貸成數偏低

提高核貸成功率的 4 個技巧

• 優化財力文件：將薪轉、投資對帳單整合，增加「穩定現金流」證明

• 降低一胎欠款或整合負債：先談增貸或以其他資金還部分一胎

• 先自查聯徵：若近 3 個月查詢次數過多，暫緩送件

• 合法代書合約檢查清單

  1. 年化利率換算是否明示

  2. 違約金計算公式

  3. 是否包含「連帶保證」條款

台北房屋二胎利率與費用一次看懂

• 銀行二胎：根據 2025 年 金融聯合徵信中心統計，銀行二胎平均利率 6.8%，最低可達 2.6%，但要同時符合「信用 750 分以上＋房屋屋齡 20 年內」等條件。

• 信用合作社：約 7%–11%，部分可談寬限期。

• 民間融資：月息 1.5%–2%，另加代書費 3%–6%、設定費、服務費。

• 總成本試算：借 300 萬，民間月息 1.8%，月付利息 5.4 萬，若一年內未還本，利息支出就超過 64 萬。

貸款管道	平均利率區間	常見核貸成數	撥款速度	備註
銀行二胎房貸	3.2 % – 9.8 %	房價 60 % 左右	5–7 天	永豐、遠銀、玉山等 11 家仍承作二順位房貸
民間二胎（代書/融資）	6 % – 12 %	最高 90 %（視屋齡）	最快當日	較重手續費，適合短期資金周轉
融資公司「最高限額抵押」	5 % – 10 %	核貸一次高、後續可循環加貸	3–5 天	省去日後重設費用

央行 2025 年 7 月統計顯示，五大銀行新承作房貸平均利率已升至 2.303 %，推估台北二胎房貸利率也同步墊高 0.1–0.2 個百分點。若只比價「最低利率」容易踩廣告陷阱，實際核貸多落在 7 % 上下！

成功案例分享：靈活運用二胎資金

• 裝修翻新 300 萬：內湖老公寓屋主以民間管道撥款，兩週完工、出租租金翻 1.5 倍。

• 整合高利貸款 120 萬：透過銀行二胎，總利率由 18% 降至 8%，每月利息省下 1.2 萬。

• 老屋都更過渡資金 500 萬：70 歲房東申請二胎投入結構補強，完工後房屋估值增 20%。

房屋二胎風險與常見陷阱

1. 高利率疊加：只付息不還本，本金不減反增。

2. 非法二胎詐騙：宣稱「免查聯徵、鈔票到府」，多半隱藏 3%–5% 暗藏費；簽約前務必逐條確認。

3. 提前還款違約金：有的合約規定「未滿一年清償需補足全額利息」。

4. 房價下跌追繳差額：若房價跌破一胎餘額，一胎銀行可要求補繳或強制拍賣。

重要法規與權益保障

• 借貸契約必看條款：名稱、利率、期數、違約金、擔保範圍。

• 金融消費評議中心：與銀行糾紛可先行申訴，最快 90 天內調解。

• 抵押設定、塗銷：地政事務所辦理，塗銷須一胎與二胎債權人同意。

北部房地二胎 5 大優勢：為何北市屋主越來越愛？

• 審核快：24 hr 初審，最快當日撥款。

• 不限信用：近兩年遲繳、協商戶仍可談成數。

• 屋齡友善：40 年以上公寓也能做到 7 成。

• 費用透明：月息 1.2 分以下＋免違約金，提前清償不怕被「割尾刀」。

• 個案彈性：可與危老重建、都更補助資金橋接，靈活度勝銀行。

以上 5 點為陽信開發揭露的實務操作優勢，但也意味利率高於銀行、需自行評估還款壓力

都市更新、危老補助 × 二胎：北市老屋「重建＋融資」雙箭齊發

台北超過 40 % 住宅屋齡已逾 30 年，若你打算走「危老重建」或「都更」路線，房屋二胎可以成為前期融資籌碼：

1. 危老重建補助

• 結構安全評估最高補助 45 萬
• 都更推動師免費協助申請。若提前取得二胎資金，可先支付評估與規劃費。

1. 公寓大廈修繕補助

• 2025 年建管處預算 700 萬，屋齡 30 年以上社區可申請外牆、防火更新，補助最高 50 %。

1. 融資策略

• 先以二胎墊付補助未核撥前的現金流，再於補助入帳時一次清償，實際利息成本僅計算幾個月，常比信用貸款低上一大截。

對老屋持有人而言，做好「政府補助 + 二胎橋接」的現金流規劃，可大幅降低重建前期資金壓力！

總結-判斷自己適不適合台北房屋二胎

想判斷自己是否適合辦理台北房屋二胎？

給自己3分鐘時間想想：你的收入是否足以負擔每年 10% 以上的利息；手上的資金用途是否明確且能帶來實質回報；還款計畫是否清楚、期限控制在 3–5 年內；以及，你是否充分了解二順位房貸的風險並能接受房價下跌時可能被追繳差額？如果這四個問題都能肯定回答，二胎房貸或許就是你靈活運用房產資金的可行選項！

台北二胎房屋常見問題

Q1：台北房屋二胎最多可以貸到房價幾成？

A：銀行約 60%（扣除一胎餘額），民間最高可到 80%，但利率顯著提升。

Q2：可以只付息不還本嗎？

A：銀行少見；民間普遍可談「先息後本」。

Q3：他項權利書不見怎麼辦？

A：攜本人證件至地政機關補發並公告遺失。

Q4：一胎銀行不同也能辦二胎嗎？

A：可以，但需先取得一胎銀行「同意書」或並列抵押。

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手上房貸才剛繳到一半，卻又臨時需要一筆資金——你會怎麼做？當銀行說「額度不足」、信用卡循環利息愈滾愈大，許多人轉而搜尋「民間二胎」。看似神救援：審核寬、撥款快、不挑爛信用；但高利率、黑心代書、費用陷阱也一路跟著來。

什麼是民間二胎？

民間二胎指同一棟房子已經有過「第一順位抵押貸款」後，再向其他銀行或民間融資機構申請的第二筆貸款！

不同於銀行強調聯徵分數與財力證明，民間二胎更著重房屋本身的殘值與市場價值。

民間二胎、增貸、轉增貸差異

很多人搞不清楚房貸的「二胎」、「增貸」、「轉增貸」差在哪，以下我們將快速整理：

	民間二胎	房貸增貸	房貸轉增貸
核貸速度	1–3 天	7–14 天	10–20 天
年利率	8–15 %	3–5 %	3.5–6 %
審核重點	房屋殘值	聯徵分數	房屋殘值＋負債比
適合族群	急需資金／信用瑕疵	信用良好	style=”color: black;”想降利率＋增額

2025 民間二胎利率多少？影響4大因素

1. 房屋條件
   市中心、捷運學區、屋齡新，流通性高，利率自然較低；反之偏遠或老屋因風險較高，利率上揚。

2. 借款人信用與還款能力
   即便是民間貸款，良好信用仍有談判籌碼；若聯徵分數太差或負債比過高，利率會被加碼。

3. 貸款成數與金額
   二胎成數愈高（常見 6–8 成），風險愈大，利率亦愈高。

4. 借貸管道
   銀行、合法融資公司、當舖、地下錢莊，各有不同利率區間。

誰適合申請民間房屋二胎

雖然二胎房貸利率通常比銀行高，但它的優勢在於「審核彈性大、撥款速度快」。因此，並不是所有人都適合申請，但以下幾種族群特別適合考慮：

• 急需大筆資金的人

比如 突發醫療費用、家庭急用、創業周轉、投資機會，若銀行審核流程過於冗長，民間二胎能成為快速取得資金的解決方案。

• 銀行貸款遭拒者

若因為 信用分數不足（如信用小白）、負債比偏高、信用瑕疵 而被銀行拒絕，民間二胎房貸審核更看重「房屋條件」，因此還是有機會核貸。

• 財力難以舉證的人

自營工作者、領現薪資、SOHO 接案族，因沒有薪轉或報稅資料，銀行往往不承認其還款能力；此時民間二胎以房產做抵押，仍能順利取得貸款。

• 短期能承擔較高利率的借款人

如果借款人收入穩定，能在短期內還清貸款，即便利率較高，也能將成本控制在合理範圍內，避免債務過度累積。

• 需要高額資金者

銀行二胎或信用貸款額度有限，往往無法滿足中大額需求；某些民間二胎房貸方案最高可達 300–500 萬，對於大筆資金需求的借款人更具吸引力。

申請房屋二胎需要準備哪些文件？

申請房屋二胎時，雖然比銀行一胎簡單，但仍需要一些基本文件來核貸。常見必備資料有：

1. 身分證與健保卡：確認借款人身分。
2. 戶籍謄本：確認是否有其他共有人。
3. 房屋權狀或土地登記謄本：證明房產所有權。
4. 原房貸繳款紀錄：讓貸款方了解你的還款狀況。
5. 收入或財力證明（若有）：像薪資單、存摺明細，有助於提升核貸額度。

民間二胎還款方式

在申請 民間二胎房貸 時，最常見的還款方式有兩種：「本利均攤」與「只繳利息」。兩者差別在於 是否同時償還本金，以下詳細說明：

1. 本利均攤（本息均攤）

每個月要繳的金額固定，裡面包含 本金 + 利息。

特色

• 前期利息占比較高，但隨著本金慢慢還掉，利息會逐漸減少。
• 貸款到期時，本金全部清償，貸款正式結束。

優點

• 每期繳款有計畫，壓力平均，不會有「最後一次爆增」的情況。
• 還完貸款後，房屋抵押權會被塗銷，資產完全回到自己名下。

缺點

• 每月繳款金額相對較高，對現金流要求較嚴格。

適合對象

• 收入穩定、打算長期規劃財務的人。

2. 單還利息（只繳利息）

每個月只繳「利息」，本金完全不動。

特色

• 每月繳款金額低，短期壓力較小。
• 但本金一直沒有減少，債務等於「永遠掛在那裡」。

優點

• 資金壓力小，適合短期周轉或急需資金時使用。
• 每月繳款金額相對輕鬆。

缺點

• 本金不會減少，長期來看利息總額高。
• 若資金狀況沒有改善，可能會形成「利息陷阱」。

適合對象

• 需要短期資金、確定之後能快速清償本金的人。

民間房屋二胎4條常見管道

 1.民間代書

民間代書通常是許多人遇到資金需求時的第一選擇，因為流程簡單、審核快速，只要有房屋、土地或其他資產可以提供抵押，就能很快取得資金。代書會協助處理契約、房屋抵押權設定等手續，對不熟悉流程的借款人來說算是方便的選擇。

但要注意，並非所有代書都是合法、正派經營的，有些「黑心代書」會藉由不透明的條款收取高額手續費，甚至埋下陷阱條款，導致債務人最後失去房產。

• 優點：審核快速、手續簡單。
• 缺點：利率偏高，若遇上不良代書可能陷入詐騙。

2. 融資公司

合法登記的融資公司相對於個體戶代書，規模較大、制度也比較完善，借款流程透明度高一些，通常會清楚告知利率、還款方式和違約條件。

融資公司的優點是核貸速度快、彈性高，即使有信用瑕疵的人也有機會核貸成功！

• 優點：規模較大、手續清楚。
• 缺點：利率通常比銀行高，仍需小心合同陷阱。

3. 當舖

當舖是一種「典當借貸」方式，借款人將汽車、機車、名錶、黃金等動產抵押給當舖，就能快速取得現金。因為是以實體抵押品為保障，當舖審核非常快速，甚至不看信用分數，對於急需資金的人來說是一條最快速的管道。

• 優點：核貸迅速，無需過多審核。
• 缺點：利率極高，不適合長期借款。

4. 地下錢莊

地下錢莊可以說是所有借款管道中風險最高的一種。因為無需審核、資金到位速度最快，所以有些急需現金但無法從銀行或其他合法管道借款的人，會選擇找地下錢莊。

地下錢莊的利率通常是天價，可能以「日利率」或「週利率」計算，換算成年利率可能高達數百趴，完全超過法律規範。更嚴重的是，部分地下錢莊還會以暴力討債、威脅等非法手段追討債務。

• 優點：資金立即到位。

• 缺點：利率極高、風險最大，甚至會有暴力討債，強烈不建議。

必讀！民間房屋二胎風險有哪些？必須注意的 5 大陷阱

雖然民間房屋二胎能解決資金需求，但背後隱藏的風險不容忽視，若沒有事先了解，很可能讓財務狀況更惡化。以下是申辦二胎最常見的 5 大風險：

1. 高利率壓力

民間二胎利率通常遠高於銀行，少則年利率 8%～15%，多則高達 20% 以上。許多借款人雖然一開始覺得月繳金額負擔得起，但隨著時間拉長，利息支出往往比本金還多，壓力會越來越沉重，最後可能陷入「利息越繳越多，本金卻還不完」的困境。

2. 費用不透明、合約陷阱

部分業者會額外收取「代辦費、手續費、帳管費」等隱藏成本，通常佔貸款金額的 2%～6%，甚至更高。很多借款人急於拿到錢，沒有細看合約就簽下去，結果實際拿到的金額比談好的少很多，甚至還要承擔高額違約金。就連二胎設定費用在敲詐你一次！

3. 非法業者、法律風險

市面上不少號稱「合法」的貸款，其實只是私人金主或地下錢莊。這些業者沒有金融主管機關的核准，也不受法律保障。一旦借款人無法還款，不僅可能喪失房產，還可能面臨暴力討債、強制收屋的風險，最後甚至鬧上法院。

4. 債務惡性循環

為了還清二胎利息，不少借款人會再去借第三胎或其他高利貸，形成「以債養債」的惡性循環。長期下來，原本只是短期的資金需求，卻會演變成無法收拾的債務雪球，導致財務徹底崩盤。

5. 心理壓力與生活影響

除了金錢層面的壓力，民間貸款帶來的心裡負擔更大。許多人為了怕被家人或同事發現而隱瞞借款，加上每月要應付龐大的利息，長期下來容易影響情緒與生活品質，甚至導致家庭或婚姻問題。

民間借款管道比較：代書 vs 融資公司 vs 當舖

借款管道	優點	缺點	適合族群	常見利率範圍	核貸速度	是否需要抵押品	風險提醒
民間代書	手續簡單、流程快、可彈性評估房屋價值	遇到不良代書可能有詐騙風險，費用不透明	有房產可抵押、需大額資金者	8%～15%	1～3 天	通常需要房屋或土地抵押	必須確認代書是否合法登記，避免黑心合約
融資公司	規模較大、文件清楚、部分公司有合法登記	利率較高於銀行，合約可能藏有違約金或高額手續費	信用有瑕疵、無法向銀行借款者	8%～16%	1～3 天	多需不動產抵押，有些可接受動產	建議選擇合法登記公司，避免「地下融資」
當舖	無需信用審核、以動產抵押（汽車、黃金等），核貸超快	利率高，不適合長期借款，若無法還款會失去抵押品	急需小額資金、短期周轉者	12%～30%（甚至更高）	當天可放款	必須提供動產（汽車、名錶、金飾等）	只能短期使用，長期利息壓力過大

 

房屋二胎詐騙如何辨別？7 種檢查方法超實用

1）確認業者是否合法登記

• 要查什麼：公司、商號是否登記、代書是否具證照、當舖是否有執照。
• 去哪查：政府公開登記平台、公會名冊（地政士公會／當舖公會）。
• 看什麼：公司名稱、統編、負責人、實體地址是否一致，是否真的在營業。
• 詐騙警告：只給 Line 與手機、公司名稱含糊、查無登記或登記人完全不同。

2）官網與聯繫資訊是否透明

• 要查什麼：是否有官網、完整的聯繫方式與門市地址、客服專線。
• 去哪查：Google 商家頁、官網聯絡頁、地圖街景。
• 看什麼：固定電話（非僅手機）、完整公司抬頭與地址、實際營業照片。
• 詐騙警告：僅社群帳號與一次性電話、地址定位到住宅或共享空間卻拒絕當面洽談。

3）費用與利率寫清楚，換算「年化總成本」

• 要查什麼：除了利率，是否另收代辦費、帳管費、設定費、違約金等。
• 去哪查：書面「費用一覽表」或正式報價單（一定要拿到！）。
• 看什麼：把日利率或月利率換算成年利率後再比價；費用是否一次性、是否有重複收取。
• 詐騙警告：只講「日息 0.1%、月息 1.x%」卻拒絕提供年化試算；過件前先收「保證金、審件費」。

小提醒：同樣數字不同單位差很大，例如月息 2% ≈ 年化 24%。

4）合約先看三遍，再「面對面對保」

• 要查什麼：合約條款是否齊全、可攜回審閱、面簽時是否逐條說明。
• 去哪查：業者門市或公開場所，一律面簽對保，不要私下簽。
• 看什麼：利率與計算方式、提前清償辦法與違約金上限、遲延利息、擔保範圍（是否含各式費用）、是否約定「空白授權」。
• 詐騙警告：催你現場立刻簽、不給影本、不讓你帶走審閱、合約有空白欄、拒絕逐頁騎縫章。

5）抵押權設定必須走政府流程

• 要查什麼：房屋抵押權設定是否由地政機關辦理，文件流向是否可追蹤。
• 去哪查：地政事務所、登記謄本。
• 看什麼：抵押權人是否就是你簽約的那家業者；權狀正本不可寄出或交給陌生第三人；辦畢要拿到收件與清償證明（清償後辦塗銷）。
• 詐騙警告：要你把權狀、印鑑章、存摺交給他們保管、說「我們私下就能完成設定」。

6）撥款與繳款要留軌跡

• 要查什麼：資金流是否安全透明。
• 去哪查：你的銀行帳戶。
• 看什麼：撥款僅匯入你本人同名帳戶；每次繳款都有正式收據或電子對帳；線上可查款項紀錄。
• 詐騙警告：要求收現金、轉入第三人帳戶、收據含糊或拒絕開立。

7）口碑與爭議紀錄

• 要查什麼：過往評價、新聞爭議、是否被投訴。
• 去哪查：Google 評論、消保申訴紀錄、社群社團討論。
• 看什麼：是否有一致性負評（高額手續費、暴力催收、臨時改條款）。
• 詐騙警告：大量灌水好評、評價內容相似、關鍵負評一再出現。

房屋二胎借款詐騙新聞

詐騙案例一｜銀行也會騙你錢

不要再說銀行也不會騙人！一名月薪僅3.5萬元的小資女為什麼會成為房屋二胎詐騙的受害者。

原因就是不肖銀行行員勾結詐騙集團，利用人頭買家幫忙貸款，成功申請高額房貸，並協助將她名下房產非法過戶和轉賣。這起案件凸顯了民眾在房屋二胎借款過程中，不僅要警惕外部詐騙，也要留意可能存在的內部勾結風險，否則輕則財產受損，重則陷入長期法律糾紛。

新聞來源：鏡週刊

詐騙案例二｜詐騙房產，一夕之間都沒了

在新北市板橋，一名55歲林姓保全為籌措植物人弟弟的醫藥費，誤信詐騙主嫌利用「民間二胎」手法誘騙，經過「換金主」等名目被迫簽署本票，最終背上龐大債務，房產遭法院強制執行，林男甚至走上絕路。這起案件揭示不法分子結合不良代書，以專業知識迷惑民眾，讓文字遊戲成為法律屏障，受害人舉證困難，往往無法追回損失！

新聞來源：雅虎新聞

總結

民間二胎房貸雖然能幫助借款人解決短期資金需求，但同時也存在不少風險。 由於房屋二胎貸款審核條件寬鬆、撥款速度快，許多急需資金的人會選擇民間二胎來周轉，例如醫療費用、創業或投資等情況。

因此，在考慮申請民間二胎房貸時，借款人必須謹慎評估自身還款能力，並確認貸款公司是否具備合法登記與營業資格。

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現在的房價動輒上百萬、上千萬，很多人買房時會向銀行貸款，也就是我們常聽到的「房貸」。

但你知道嗎？如果房子還沒還完貸款，還可以再「設定一次抵押」來貸款，這就是所謂的「房屋二胎設定」。

不論是創業周轉、整合債務，還是家人生病急需用錢，二胎設定是一種靈活的資金方案，小白也能搞懂、輕鬆申辦。

什麼是房屋二胎設定？

房屋二胎設定，又叫做「第二順位抵押設定」，是指在房屋已做第一順位抵押貸款（俗稱一胎房貸）之後，將該房屋再次設定第二順位抵押權，以向銀行或其他融資機構申請另一筆貸款。

第一次借款 → 第一順位抵押（通常是原始銀行）

• 第二次借款 → 第二順位設定（就是二胎）

這種方式不需要賣房，就能把你房屋的剩餘價值換成現金，而且使用彈性高。

二胎設定會影響房子的產權嗎？順位怎麼看？

很多人擔心：房子已經有貸款，再去設定一次是不是會失去產權？

其實不會。房屋二胎設定只是建立「第二順位抵押權」，房子還是你的，可以繼續住、出租、轉手。只是如果你之後無法還款，債權人有權拍賣房子，但順序是：

1. 先償還第一順位（原本的銀行）

2. 有剩的才償還第二順位（這次的貸款）

所以風險比第一次貸款高一點，但如果用得好，能幫你靈活調度資金。

房屋二胎設定和一胎房貸差在哪裡？差別一張表就可以搞懂！

項目銀行二胎民間二胎（如融資公司、代書設定）

利率	約 3–16%；信用優者可低於 5%	約 7–36%；代書／小額放款常見 16–36%
額度	依房價與一胎餘額，通常上限為房價殘值的 70–90%	高額度可能達房屋市價 100%
審核門檻	嚴格，需聯徵、信用、收入證明、資產證明	相對寬鬆，單看擔保品價值
撥款速度	較慢，約 2–4 週	較快，1–2 週內撥款常見
法律保障	完整，依法辦理設定更安全	合約易含不公開條款，可能有「先付利息」約束
適用對象	需穩定信用、收入者	各類身份皆可，但代價高昂

二胎設定的風險有哪些？你該評估的3件事

1. 清償順位劣後：如遭拍賣，一胎銀行會優先受償，二胎債權人可能無法全額回收，故風險高。
2. 利率波動大：與信用、物件條件有關，尤其民間融資常附加先收利息、保證金等隱藏成本。
3. 貸款條件寬鬆不是沒有風險：雖然門檻低，但如無穩定還款能力，反而容易陷入惡性循環。

房屋為什麼可以設定第二順位抵押？有哪些情況適用？

有些人會問：「既然已經貸過款，為什麼還能再貸？」其實，只要房子的價值還高於第一胎未清的貸款金額，中間的「價值空間」就是可以再次設定的依據。

常見的用途包括：

1. 短期資金需求
   如留學、短期營運資金等，可用二胎轉借與一胎配合。
2. 債務整合
   若信用卡、信貸利率偏高，可再用低利二胎整合，減輕月付壓力。
3. 醫療緊急支出
   醫療費用龐大者可選用二胎貸款支應。
4. 創業或設備採購
   辦廠、創會等短期用途，若主貸銀行、股東未開放貸款額度，可透過二胎融資完成資金需求。

二胎設定、增貸、信用貸款有什麼不同？

很多人在急需資金時，常在「房屋增貸」、「房屋二胎」、「個人信用貸款」間猶豫不決。以下整理三種方式差異，協助你快速判斷最適合自己的方案：

項目	房屋增貸	房屋二胎設定	個人信用貸款
抵押物要求	房屋（與一胎同銀行）	房屋（可不同銀行或民間）	無需抵押
順位結構	延伸原一胎（同順位）	第二順位，風險高	無抵押，風險由銀行評估
利率	最低（約1.5–2.5%）	中高（銀行3–16%，民間更高）	高（4%–20%以上）
適合對象	原貸戶、信用佳者	有房、急需資金者	信用穩定但無資產者
可貸金額	高，依市價與一胎餘額計	視房屋殘值而定	通常較低，約數萬到百萬

房屋二胎設定有哪些方式？怎麼選適合自己的方案？

在選擇二胎貸款方式時，最常見的選項有「銀行二胎」與「民間二胎」兩種，但這兩者的差異可不只是利率高低那麼簡單。

銀行二胎 vs. 民間二胎

項目	銀行二胎	民間二胎（如融資公司、代書設定）
利率	約 3–16%；信用優者可低於 5%	約 7–36%；代書／小額放款常見16–36%
額度	依房價與一胎餘額，通常上限為房價殘值 70–90%	高額度可能達房屋市價 100%
審核門檻	嚴格，需聯徵、信用、收入證明、資產證明	相對寬鬆，單看擔保品價值
撥款速度	較慢，約 2–4 週	較快，1–2 週內撥款常見
法律保障	完整，依法辦理設定更安全	合約易含不公條款，可能有「先付利息」約束
適用對象	需穩定信用、收入者	各類身分皆可，但代價高昂
風險	抵押順位二胎，仍有殘值安全性	一旦還款不順，風險高，可能被查封、法拍

若信用良好、想以合理利率辦理，銀行二胎為首選；若緊急資金需求且不能等、承受高成本，可考慮民間，但須慎選合法有牌機構，防範詐騙。

借款人該怎麼選擇？如果你信用紀錄良好、申貸不急、希望享有較低利率，銀行二胎仍是首選。但若您急需資金、短期週轉壓力大、無法通過銀行審核，可考慮合法民間融資公司，但要特別小心「代書詐騙」與高利息陷阱。

本票借款 vs. 房屋二胎設定

很多人在急需週轉時會在「本票借款」與「房屋二胎設定」之間猶豫，其實這兩種借款形式本質上有很大不同。

本票借款屬於純民間借貸，常用在小額、短期週轉，手續簡單、無需抵押，但風險相對較高，一旦違約可能面臨跳票糾紛或法律訴訟。

而房屋二胎設定則是以房屋作為擔保，設定抵押權後辦理貸款，適合中長期資金需求或債務整合。雖然需要準備文件較多、流程也較長，但相對來說更有法律保障、額度也較高。

項目	本票借款	房屋二胎設定
擔保方式	本票（民間借貸）、印章	不動產抵押設定
法律保障	僅依契約，本票跳票風險高	登記法令保障，有順序清償權益
貸放額度	通常為小額（數十~百萬）	可達大額（視房價而定）
適用情境	小額週轉、短期資金	中高額資金需求、資產或創業用
風險	若逾期恐被起訴、通報	若無法償還，將動用抵押標的執行法拍

申辦房屋二胎設定需要什麼條件？

申請條件：

1. 年齡限制
   • 銀行：多為 20–65 歲；可延伸至 70 歲、視銀行規定而定。
   • 民間：可放寬至 70–75 歲。
2. 信用紀錄與聯徵次數
   • 需個人信用狀況良好，無重大違約、呆帳、不良信貸，且聯徵查詢次數不可過多（建議 3 個月內不可超過3次）。
   • 若紀錄過多恐降低核貸機率，最好集中一次申請。
3. 收入證明與負債比
   • 紀律化且穩定性較高者（如在職、領固定薪資、投資配息等），較易滿足審核要點。
   • 負債比（含一胎房貸、信貸、卡費）最好低於 50–60%。

一胎銀行是否同意設定二胎？這是關鍵！

部分銀行條款內含「不得再設定其他抵押權」或需取得同意書；若原一胎銀行明文不允許，則第二胎貸款將遭拒或被拖延。

申辦前，建議先向一胎銀行確認是否須申請同意，並事先預備相關書面文件，以提升核貸順利度。

誰可以申請？適合辦二胎的人 vs. 不建議辦二胎的人

你真的適合辦理二胎嗎？三種情況建議暫緩

• 現金流不穩定：若你每月收入不固定，例如自由業、臨時工族群，容易造成還款壓力。

• 債務壓力已高：負債比超過 60% 以上者，不僅難以過件，就算過件也容易陷入財務惡性循環。

• 不清楚自身財務狀況：很多人誤以為可以準時繳款，但實際上每月還款金額超出可承受範圍，這會加速信貸惡化風險。

適合辦理二胎的人

• 收入穩定：如定期薪資所得、投資配息、社會保險等提款模式固定。
• 有特定用途：如整合多筆高利債務、填補創業資金缺口、醫療開銷，且知道還款計劃。
• 已有房產抵押：較易取得較低成本方案，空間利用合理。

不建議辦理二胎的人

• 收入來源不穩定：如接案族、自由業、工作不固定。
• 已有高負債率：全部負債比（含一胎）> 60%，可能難核貸或遭高利風險。
• 聯徵紀錄多次：常因多家機構查詢而落入信用陷阱。
• 信用瑕疵者：若過去有呆帳、註記、法院註記者應暫緩辦理。

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小細節影響大核貸機率！你不能忽略的三件事

謄本記載異動多，記得先做產權整理

• 房產謄本若有多筆他項權利（如塗銷未登記、前借款登記未清等）需先塗銷或清理。
• 清理項目恐影響實際可貸額度，甚至導致權屬爭議與設定失敗。

聯徵紀錄過多會降低核貸成功率

• 若多家機構在短期查詢，使信用資料頻繁變動。
• 建議確認最適合的貸款管道後，一次集中送件。

別用假資料，貸款公司查得到！

• 近年內政部與地政、信用資料已介接，假戶籍、假收入、假土地分回報已難逃查。
• 不但核貸失敗，還可能觸犯刑法偽造文書罪、詐欺罪。

二胎設定流程怎麼跑？需要什麼資料？

申辦房屋二胎設定其實沒有想像中複雜，只要按部就班、資料準備齊全，就能大幅提升成功率。以下是典型流程與所需文件：

二胎設定申辦流程

1. 資格初步評估：由貸款專員或融資公司確認房屋價值與一胎貸款餘額，判斷可貸額度。

2. 一胎銀行同意書（如需）：若原貸銀行條款限制設定二胎，須申請「抵押權人同意書」。

3. 資料文件準備：備齊身份、財力與不動產文件。

4. 送件審核與估價：金融機構會進行信用聯徵查詢、房產現值評估與風險判斷。

5. 簽約與設定登記：確定核貸後雙方簽約，並至地政機關辦理抵押權第二順位設定。

6. 資金撥款：完成設定後，撥款至指定帳戶，整體流程約 3–14 個工作天不等。

所需文件清單（依貸款機構略有差異）

你是不是也曾卡在「到底要帶哪幾張影本？」結果窗口一句「缺文件」就得多跑一趟？以下清單我自己實測過，照著準備就不會漏：

1. 房屋權狀正本（不能影本！臨櫃必收走核對）

2. 雙證件影本＋印章──身份證、健保卡最常見

3. 最近三個月收入證明：薪資轉帳明細或報稅單

4. 一胎銀行同意書：有些銀行採默示同意，但民間機構通常要白紙黑字

5. 土地及建物登記謄本：地政事務所可線上申請，10 分鐘搞定

小提醒：地政所只收早上 8:30–11:30；錯過時段文件就得隔天辦，時間軸會被拉長喔！

3 天搞定！房屋二胎設定時間表

天數	重點任務	需時	完成指標
D1	送件＋地政官員初審	30 分鐘	拿到收件收據
D2	產權復核＆順位註記	半天	地政所簡訊通知「待繳稅費」
D3	繳稅＋領回權狀	1 小時	權狀蓋章「設定」字樣

為什麼能這麼快？訣竅就在 事前線上預約＋一次繳清規費，現場完全不排隊。若你請代書，全程可再省 4–5 小時，但費用約多 4,000 元，自己衡量。

當然如果您有需求，但沒時間辦理，也能直接請我們幫您處理！詳細情形可直接詢問官方賴。

房屋二胎設定費用怎麼算？

辦理房屋二胎設定會有以下幾種費用：

• 代書費：約 5,000～15,000 元

• 設定費：依金額計算（約0.5～1%）

• 地政規費：數百～數千元不等

• 民間可能還有「服務費」、「先收利息」等額外項目

如何知道房子有沒有被設定？

線上查詢：地政事務所 e 化平台

• 進入「地政電子謄本＆自然人憑證」網站，輸入地址與自然人憑證，即可查詢是否已有他項權利登記、貸款筆數、設定日期。
• 可先判斷是否可受理新設定，避免冤枉跑一趟。

親自辦理：攜帶證件前往地政事務所

• 憑身分證或自然人憑證，請地政人員協助列印土地與建物謄本。
• 仔細核對他項權利欄位，查詢須注意「抵押權設定順序」、「抵押權種類」、「受款機構」等。
• 若有筆誤或未塗銷權利，需先協調塗銷。

二胎設定 vs 抵押權，差在哪？

很多人會搞混「設定」與「抵押」，其實設定是法律上登記「抵押權」的過程。

• 設定抵押權 ➝ 將房子登記為擔保品

• 第一胎設定 ➝ 原銀行的擔保

• 第二胎設定 ➝ 新增一個順位的擔保（風險較高）

辦二胎前一定要避開的 5 個陷阱

• 先收「保證金」再審件

合法業者頂多收「估價費」1,000 元上下；動輒收 3–5 萬保證金，八成是坑。

• 超低利率廣告

二胎年利 2% 聽起來夢幻，通常附加高額設定費或「保管費」。

• 強迫辦壽險質借

用「降低利率」為由綁壽險，結果利息 + 保費總和更高。

• 不揭露違約金

合同沒寫死違約金比例？未來提前清償時，對方說多少你就得付多少。

• 口頭承諾順位無風險

說好「不影響一胎銀行」，但若文件沒附銀行同意書，銀行仍可依法提前收回貸款。

94貸款家專辦二胎設定，流程快速透明

若您希望尋找一站式、專業的二胎代辦平台，首選「94貸款家」，其優勢包括：

• 流程清楚透明
  全程公開進度資訊，從資格評估到撥款無隱藏費用。
• 通路多元、效率高
  提供銀行與合法民間通路協助，多元評估，快速找到最佳方案。
• 協助一胎銀行協調
  若一胎銀行有條件限制，94貸款家可替你與銀行溝通同意，降低卡關風險。
• 財力與信用分析
  協助整理財力證明、信用評估，提升核貸通過率。
• 親身指導服務
  專人一對一協助備齊資料、審核追蹤，比起自辦更省時省力。

房子設定總結整理

• 首次辦理要先確認房屋殘值：地段、市價、屋況、剩餘本金皆影響額度。
• 選擇管道要慎重：若符合銀行門檻，優先考慮銀行二胎或整合型轉按揭；若非緊急、偏保守，建議避開高利代書。
• 備妥資料一次送件：速度、效率都提升，同時避免聯徵紀錄太多。
• 產權清理不可少：謄本多項他項權紀錄應先清理，避免被擋在門外；建議檢查研究近 5 年以前的借貸記錄。
• 協助平台或經驗值：找專業、合法代辦平台，可節省各種奔波與摸索時間。

房屋二胎設定常見問題 Q&A

Q：我不知道房子有沒有被設定過，該怎麼查？

可利用「地政電子謄本+自然人憑證」線上歷史資料比對現有權利設定。若地址有變更，還可比對建號、土地段號或至地政所當面請人員查驗謄本。

Q：房屋還有貸款能辦二胎嗎？

可以。二胎基於「一胎優先順位」，不要求清償一胎，但需殘值足夠；故合格條件為「房屋市價 – 一胎餘額 > 二胎申貸額度」。
若餘值不夠，可降額度或選民間融資。

Q：辦理房屋二胎會影響信用評分嗎？

聯徵查詢紀錄會留在信用報告上，若過多可能影響未來申貸。但若核貸成功後長期準時還款，將對信用有正面加分，比如債務整合成功者信用下降可能。請勿多家機構頻繁申請，以免導致信用評等下降。

Q：什麼是「設定解除」？一定要清完貸款才能解嗎？

設定解除即塗銷抵押權設定。可於貸款清償後，取得「清償證明」，並向地政申請解除。若想「轉按揭」即將二胎機構取代原一胎，通常須同時清償並重新設定，由新機構辦理整組貸款。清償才可塗銷設定，非「未清償即可解除」。

Q：設定會不會影響我賣房？

會。如果有二胎設定，需先清償第二順位債務，才能過戶或辦理買賣。

Q：二胎設定可以轉成一胎嗎？

可透過「轉貸整合」方式，把一胎、二胎合併為單筆貸款。

當債務人名下越多來越多負債，入不敷出導致無償還能力，銀行(債權人)就會依據債務人的財務狀況，協商擬定一個償還債務的方案，或是債務人主動與銀行協商，協助解決債務問題。債務協商是一個通稱，又分成「個別協商」、「前置協商」、「債務協商」等不同狀況。通常還款年限最高可以延到15年，利率有機會降至0。

債務協商和債務整合差別在哪?

-這兩者同樣都可以減輕還款的壓力，債務整合可以一次解決多筆債務的困擾把所有債務整合成一筆是一種理財方式。而債務協商等同於信用破產銀行會在信用報告上留下註記，而且在債務償還之前不能再向銀行辦貸款、刷信用卡。債務整合就不會有這種情形，可以順便累積自己的信用，不須擔心有信用破產的問題，所以在覺得自己快繳不出錢來時用債務整合的方式來處理債務的問題才是最佳解方。

 

個別協商、前置協商、債務協商各個比較

–甚麼是個別協商?

當債務人無力償還債務時，主動分別向各債權銀行提出協商。

–甚麼是前置協商?

向最大債權銀行提出協商申請，由債權最大的銀行，代理其他債權銀行來跟債務人協調，債務人只要將錢繳給最大債權銀行，由該銀行來統一收款及撥付。

–甚麼是債務協商?

債務人已經連續幾個月沒還款，銀行主動詢問債務人是否要協商新的還款方案。

 

	個別協商	前置協商	債務協商 (銀行找上門)
期數 / 利率	利率調整不大/ 期數也因人而異/可能有一次清償的好處	最長可達180期， 利率最低可至0%	依協商結果
繳款方式	向每家銀行繳款 會有多筆帳務	只向最大債權銀行繳款，且只有一筆帳務	依協商結果

 

 

債務協商的好處與缺點

好處:

1. 多筆債務可以合成一筆
2. 主要可斡旋降低月付款、延長期數、降低利率讓繳款輕鬆。
3. 繳款期間並不綁約，可以提前清償
4. 申請債務協商機制「不需要」找保證人擔保或使用抵押品做設定。
5. 已有發生遲繳款、信用瑕疵不良、呆帳、均可申請此程序。

缺點:

1. 債務協商後信用凍結，不能貸款及刷信用卡
2. 個人信用報告上會有不良信用紀錄，依據不同程度的協商，各有不同的註記年限。即使未來債務已清償完畢，仍可能會因為聯徵報告上有註記，而無法申辦銀行貸款。

申請條件

1. 積欠金融機構債務有還款困難者
   金融機構包括銀行、農漁會、信用合作社，不包含當舖、融資機構。
2. 沒申請過前置協商或前置協商未成立
   被退件後滿6個月可再申請，退件原因為申請資格或文件不符則不在此限）
3. 不曾參加95年度「銀行公會辦理之無擔保債務協商機制協商」協商。參與過的人不能申請前置協商，得申辦「變更還款條件方案」或「個別協商」申請次數為一次為限。
4. 五年內未從事營業活動，或從事小規模營業活動營業額平均每月20萬元以下的自然人。

Q&A

1. 債務協商結束後多久可以辦信用卡或貸款?
   -一般來說，在協商成功後只要償還期間並無違約且按時還款繳清，協商紀錄的留存時間會自清償日起註記1年，待註記消除並取得「清償證明」，日後即可再申辦信用卡與貸款。
2. 債務協商要找誰？
   -向各金融機構前置協商服務專線諮詢，也可以透過網路進入銀行公會、金管會及各金融機構網站進行查詢。
3. 協商沒繳錢會怎樣？
   -債務協商遲繳超過一個月以上，銀行就會報送聯徵，所以聯徵上會有協商毀諾的註記。銀行為了確保債權，會開始進行催收程序，最直接的方式就是法院扣款就是強制扣薪，或存摺存款扣押銀行帳戶內的錢。
4. 協商可以買房子買車嗎?
   -必須先將協商債務先清償，等至少一年協商紀錄消失後才有辦法再辦理銀行房貸。如果您目前在協商中沒辦法等待協商紀錄消失的話，可以找一位信用正常且有財力證明的保證人，可以對於您申辦貸款非常加分。

債務協商如何申請

記得一筆債務只能申請一次債務協商，所以必須謹慎提出。

申請需準備的文件:

• 身份證
• 前置協商申請書
• 前置協商申請人財產及收支狀況說明書
• 金融機構債權人清冊正本(向金融聯合徵信中心申請近1個月內之資料)
• 國稅局近2年度綜合所得稅資料清單及最近1個月核發之財產資料清單
• 3個月薪資證明文件(薪資單或薪轉存摺)
• 勞保投保資料及明細正本(向勞保局申請或勞保E化服務系統)
• 如有金融機構出售予資產管理公司之債務者需提供相關證明

 

前置協商申請流程

1. 填寫申請書並備妥相關資料
2. 向最大債權銀行提出申請
3. 銀行調查債務人財務狀況，並提供給其它債權人
4. 最大債權銀行召開債務協商會議，債務人至少需面談一次
5. 債務人與債權人無異議，協商成功後次月10日起開始依協商方式還款

流程時間:從備齊文件並提出協商請求之次日起 25~30 日開始協商。開始協商之次日起 45~90 日完成協商作業，進度可向最大債權金融機構查詢。

 

債務協商失敗怎麼辦?

前置協商不成立，可申請更生或清算，協商失敗需開立協商失敗證明，才能進行以下程序

更生程序:適合給有固定收入，債務在1200萬以下的人

需要先提供一份6年的債務清償計畫，至少每3個月還款一次。如果更生方案未獲多數同意，法院會依據債務人所提供的資料來決定每期的還款金額，持續還款6年後（如有自用住宅得延長至8年），即可免除您剩下的債務（即免責）。如果提早有償還大筆債務的能力，也是可以一次全部清償，且不必付違約金。

• 優點:

當更生方案中的要求全部履行完畢後，除了那些法律上必須償還的債務之外，其餘的債務會自動免除。

• 缺點:

1.債務清償完後信用需以更生裁定完成日起開始計算加上還款年限一共10年才能再重新培養，才可以申辦信用卡和貸款

2.法院在裁定債務更生方案後，會對債務人的生活方式設定一些限制，確保其不會重新陷入財務困境。

清算程序:適合破產無收入，債務超過1200萬以上的人

法院會將您名下的財產全部變現，並按比例分配給所有的債權人，清算完後再根據您的財產狀況和生活情形，裁定是否可將您剩餘的債務一筆勾銷（即免責），若法院裁定不免責，您仍需償還剩餘的債務，直到法院規定的數額，才能再向法院聲請免責。

• 優點:

1.債務一次性處理，不用分好幾年償還。

2.可以申請復權但有條件限制，申請到復權可以解除限制的工作行業和權力及其他禁止事項。

• 缺點:

1.法院裁定開始清算程序後，債務人生活將受到限制，像是限制出入境，不能做奢侈的消費以及從事職業的工作或權利會受到影響。

2.清算期間信用被凍結，不能再跟銀行融資借錢，債務清償後無法及時恢復。